Важной особенностью кредитов под залог жилья является риск изъятия последнего при несоблюдении заемщиком существенных условий договора. Например, при длительной просрочке платежей или при инициировании процедуры банкротства. Но могут ли забрать единственную квартиру, если она не являлась предметом залога? А если в ней прописаны несовершеннолетние дети или люди с ограниченными способностями?
Узнаем, что говорит об этом закон, как действуют банки при просрочке платежей и какие возможности может использовать заемщик, чтобы сохранить единственное жилье.
Неприкосновенность единственного жилья по закону
Согласно ст. 40 Конституции РФ, каждому гражданину гарантируется право на жилье – он не может быть лишен последнего без веских оснований. В ст. 446 ГПК РФ устанавливается, что для погашения долгов не может быть изъято единственное место проживания заемщика и его семьи.
Тип жилья при этом не имеет значения – это может быть квартира, дом, комната, доля и так далее. На единственное жилье накладывается исполнительский иммунитет – его могут забрать только при ипотеке. То есть в ситуации, когда квартира является предметом залога. До 2021 года единственное жилье теряло исполнительский иммунитет только в этом случае.
Но затем Конституционный суд РФ фактически совершил революцию в данной сфере: Постановлением от 26.04.2021 № 15-П он указал на возможность отмены исполнительского иммунитета для жилья, которое можно отнести к роскошному. Однако конкретных критериев определения последнего до сих пор не сформулировано, что усложняет многие судебные процессы.
На практике это может выглядеть так: должник проживает в доме площадью 800 кв. м. и стоимостью 50 млн руб., но при этом не может удовлетворить требования кредиторов на сумму в 1.5 млн руб. Суд определяет, что жилье является «слишком роскошным» и может быть реализовано для приобретения заемщику менее дорогой жилплощади с целью возврата долга на оставшиеся деньги.
Ситуации с залоговыми кредитами, как правило, решаются гораздо быстрее. Может ли банк забрать квартиру, если там проживают несовершеннолетние дети? Да, если она находится в ипотеке и является предметом залога. Препятствием не становится даже отсутствие у должника другой пригодной для проживания квартиры и факт долевой или совместной собственности – например, когда частью квартиры владеет несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
Важно: банк не может забрать жилье самостоятельно. Для обращения взыскания на квартиру должника он обращается в суд. Если последний принимает решение в пользу кредитора, то жилье изымают. Банк также может инициировать выселение зарегистрированных в квартире жильцов. В том числе, несовершеннолетних детей.
Когда банк может обратиться в суд
Банк не станет инициировать процедуру взыскания при однодневной просрочке платежа по ипотеке. Это не только незаконно, но и попросту нецелесообразно. Обратить взыскание на единственное жилье можно только при следующих нарушениях со стороны заемщика:
-
Допущена просрочка более чем на 90 дней. Эксперты при этом называют критической задержку платежей на 180 дней и более.
-
Сумма задолженности более 5% от стоимости ипотечной квартиры.
-
В течение последних 12 месяцев просрочка была допущена 3 раза и более.
-
Заемщик открыто говорит о том, что не будет выплачивать долг, либо уклоняется от контактов с представителями банка.
Суды отказывают банкам в удовлетворении исковых требований, если выплаты задержаны не более, чем на 3 месяца и сумма задолженности составляет менее 5% стоимости ипотечной квартиры. Однако существуют дополнительные риски. В том числе, процессуальные задержки: слушание по заявлению кредитора проходит не в день его подачи, а за истекший период продолжительность просрочки может превысить 3-месячный срок. Сумма долга также может увеличиться.
Поэтому эксперты настоятельно рекомендуют контактировать с представителями банков и пытаться урегулировать спор. Даже в ситуациях, когда кредитор уже подал исковое заявление в суд.
Как действует банк
Политика каждого кредитора в отношении взыскания долгов индивидуальна. Однако почти всегда актуально простое правило: банку невыгодно инициировать процедуру, потому он будет стремиться договориться с должником. Именно поэтому эксперты рекомендуют контактировать с сотрудниками банка и пытаться найти выход из ситуации в рамках досудебного урегулирования.
Как выглядит «классический» порядок действий кредитора:
-
Заемщик допускает просрочку и банк инициирует досудебное взыскание. На этом этапе должнику поступают уведомления и звонки из банка с напоминанием о долге. Представители кредитора также имеют право встречаться с заемщиком лично с целью урегулирования ситуации.
-
Если договориться с должником не удается, то банк обращается в суд. Как правило, это невыгодно для самого кредитора. Поэтому обычно он прикладывает все усилия для того, чтобы заемщик возобновил регулярные платежи и «вошел в график». Только в ситуации, когда банку не удается сделать это, он подает исковое заявление в суд.
-
Если решение принимается в пользу кредитора, то принадлежащее заемщику жилье переходит в собственность банка. После этого он может инициировать снятие с регистрации в нем всех «прописанных» лиц. В том числе, несовершеннолетних детей.
Нередко единственное жилье должника реализуется в ходе проведения процедуры банкротства. В этом случае первичными являются требования кредитора, выступающего залогодержателем имущества. Квартиру выставляют на торги, удовлетворяют требования выдавшего ипотеку банка. Если после этого остаются какие-то деньги, то они распределяются между остальными кредиторами.
Иногда банки также соглашаются отказаться от выхода с исковым заявлением в суд, если должники готовы сами инициировать продажу квартиры для закрытия долга. Тогда кредитор предоставляет заемщику соответствующее разрешение. Обычно на условиях, что деньги от продажи имущества поступают напрямую в банк для погашения долга, а не переводятся на личные счета клиента.
Что делать заемщику
Худшее решение – игнорировать проблему. Просто не вносить платежи и не отвечать на звонки из банка – не выход. Это, как минимум, приведет к увеличению суммы долга. Если заемщик не будет вносить платежи на протяжении длительного времени, то банк подаст исковое заявление в суд, и тогда договориться будет еще сложнее. Поговорим о возможностях, которыми может воспользоваться должник в сложившейся ситуации.
Кредитные каникулы
С их помощью можно приостановить выплату на срок до полугода без риска потерять единственное жилье. Кредитные каникулы назначаются только в особых случаях:
-
при снижении уровня доходов заемщика на 30% и более, при этом он должен быть трудоустроен или зарегистрирован на бирже труда;
-
при получении I и II групп инвалидности;
-
при продолжительной болезни, которую заемщик может подтвердить документами.
Обычно банки предлагают клиентам два варианта: временное прекращение выплат или их снижение. При этом штрафы за просрочку не начисляются, не портится кредитная история. А вот проценты на сумму долга могут продолжать начисляться в течение всего срока.
Важно: некоторым категориям заемщиков могут быть доступны кредитные каникулы на специальных условиях – варианты стоит уточнять в банке, выдавшем кредит.
Отсрочка платежей
Если у заемщика нет права на оформление кредитных каникул, то он может попросить банк об отсрочке. В этом случае решение остается за банком – он не обязан идти навстречу клиенту. Но кредиторы нередко предоставляют отсрочки, так как возврат заемщика в график платежей всегда находится в их интересах. Стоит как можно скорее связаться с банком, чтобы узнать о возможности переноса платежей.
Реструктуризация
Предполагает пересмотр условий кредитования на более выгодные для заемщика. В том числе, со снижением суммы ежемесячных платежей и общей финансовой нагрузки соответственно. Для заемщика могут быть актуальны три варианта реструктуризации:
-
Пролонгация – увеличение срока выплаты кредита с целью снижения размера ежемесячных платежей.
-
Уменьшение переплаты – получение нового кредита для оплаты старого под более низкий процент.
-
Господдержка – погашение части основного долга за счет денег, выделенных государством.
А еще некоторые банки готовы списать часть возникшей задолженности, чтобы помочь клиенту вернуться в график выплат. Например, кредиторы могут предложить заемщику вернуть только основную сумму долга, «простив» при этом начисленные штрафы.
Обращение в страховую
Ипотечное кредитование часто сопровождается оформлением страховок с расширенным покрытием. Если произошел страховой случай, то клиент банка может рассчитывать на то, что кредит будет погашен благодаря наличию полиса. Это особенно актуально при получении инвалидности, однако важно изучить условия конкретного договора со страховщиком.
Что делать, если банк подал в суд
Обычно банки выходят с исковым заявлением в суд только при длительных просрочках и в ситуациях, когда их клиент категорически отказывается выплачивать долг. Если это произошло, но заемщик хочет сохранить залоговое жилье, то нужно как можно быстрее:
Возобновить регулярные выплаты, постараться погасить всю задолженность и предложить банку заключить мировое соглашение.
Выплатить долг или снизить его сумму до уровня, когда она не будет превышать 5% от стоимости квартиры.
Важно понимать, что забрать единственное жилье банк может только через суд. Обычно процедура занимает 1-2 месяца, но действовать стоит как можно быстрее. Тогда должник может урегулировать спор с банком до того, как начнется рассмотрение дела.
Если ничего не предпринять, то ситуация будет развиваться следующим образом:
Дело рассмотрят в суде – не исключено, что суд назначит несколько заседаний. Если заемщик не согласится с вынесенным решением, то он сможет подать апелляцию в вышестоящий суд.
Если решение в пользу банка вступит в законную силу, то исполнительный документ передадут судебным приставам. Они дадут заемщику несколько дней на добровольную оплату долга. Если этого не произойдет – будет инициировано принудительное взыскание.
Приставы арестуют счета должника и попытаются списать с них деньги. Если снятых средств окажется достаточно, то залоговое имущество не будет выставляться на торги.
Продажа залогового имущества – если денег окажется недостаточно, то Росимущество или его подрядчик реализуют квартиру в рамках публичного аукциона. Если недвижимость не удастся продать, то она перейдет в собственность банка.
Чем дальше зайдет судебное и, тем более, исполнительное производство, тем сложнее будет сохранить залоговое жилье. Однако у заемщика останется возможность попросить суд об отсрочке исполнения решения на индивидуальный срок – обычно до года. Основанием для этого может стать инвалидность или серьезное заболевание заемщика, а также тяжелые финансовые условия – например, потеря работы и сокращение доходов.
Затягивать срок исполнения решения суда до бесконечности не удастся. Поэтому при заинтересованности заемщика в сохранении залогового имущества стоит пытаться урегулировать спор с банком. Чем раньше он начнет соответствующие попытки, тем более высокой будет вероятность успеха.
Информация в статье актуальна на момент публикации. Финансовые условия могут изменяться. Пожалуйста, проверяйте актуальные данные на странице интересующего вас продукта. Банк не несет ответственности за использование устаревшей информации.