Покупка квартиры с долгами: как списать долг предыдущих собственников

На вторичном рынке всегда присутствует риск покупки квартиры с долгами – это особенность сегмента. Но если большинство из них неразрывно связаны с личностью предыдущего владельца, то некоторые все же может «унаследовать» новый собственник. И хорошо, если речь идет о сумме в 2-3 тыс. руб. А если доходит до сотен тысяч? Поговорим о том, кто должен платить долги за квартиру и как обезопасить себя от риска покупки обремененной недвижимости.

В 2023 году СМИ сообщили о том, что задолженность россиян за услуги ЖКХ достигла 900 млрд руб. По оценкам экспертов, речь может идти примерно о 2-3% всех квартир на территории страны. Соответственно риск покупки жилья с долгами действительно присутствует. Особенно если стоимость объекта значительно ниже рыночной цены.

При этом квартира с долгами по коммунальным платежам может быть продана на общих условиях. Исключения составляют лишь арестованные объекты недвижимости – обычно сделки с ними невозможны. Но если соответствующих ограничений нет, то купле-продаже ничто не помешает. Более того, собственник может сообщить о наличии задолженности и, например, предложить пропорциональную их размеру скидку.

Зависит от их типа. Если приобретается квартира с долгами за коммунальные услуги, то обязанность по их выплате лежит на предыдущем владельце – об этом говорит ст. 153 Жилищного кодекса РФ, согласно которой новый собственник приобретает обязательства по оплате жилого помещения и услуг ЖКХ только после возникновения права собственности.

Но есть сопутствующие риски. Если вы знаете, что прошлый владелец накопил большой долг по коммунальным платежам, то должны предполагать и вероятность его банкротства. Если это произойдет, то вы можете столкнуться с серьезными проблемами. Арбитражный управляющий, вероятно, оспорит, сделку купли-продажи квартиры. А вот денег для возврата вам полной суммы уплаченных средств в конкурсной массе может не оказаться.

Обычно это происходит из-за заблуждений отдельных сотрудников управляющих компаний и поставщиков коммунальных услуг. Долги за квартиру прошлого владельца могут стать причиной малоприятных визитов с требованиями об оплате.

Единственное, что вы можете сделать в этой ситуации – спокойно объяснить ситуацию со ссылкой на соответствующие законы и нормативные акты. Учтите, что вне зависимости от того, когда была куплена квартира, снять долги с нее не получится. Пока поставщики услуг ЖКХ будут пытаться взыскать их с прошлого владельца, риск появления сотрудников перед вашей дверью остается.

При явном нарушении закона сотрудниками управляющей компании, вы сохраняете возможность в правоохранительные органы и в суд. Помните, что вы не несете ответственности за неоплату коммунальных платежей предыдущим собственником. Вне зависимости от их размера.

Новому собственнику придется выплачивать долг, накопившийся в результате неуплаты взносов на капитальный ремонт. Если прошлый хозяин квартиры не делал их годами, то речь может идти о существенной сумме. Особенно если вы приобрели квартиру в старом доме. Именно об этой категории задолженностей стоит попытаться узнать еще до покупки жилья. Не верьте продавцу на слово – смотрите документы.

Вариантов не оплачивать задолженность нет. Даже если вы не знали об образовавшемся долге. Однако после его оплаты есть шанс попытаться взыскать эту сумму с прошлого собственника. Например, если вас убедили в своевременных оплатах и, например, предоставили в подтверждение этого факта поддельные выписки. Если же вы просто не узнавали о наличии задолженностей по взносам на капремонт, то шансов выиграть дело в суде не так много.

Важно: если вы не покупали квартиру, а получили ее по наследству, то долг за коммунальные услуги придется оплачивать именно вам.

Чтобы минимизировать возможные неприятные последствия приобретения жилья с задолженностью по оплате услуг ЖКХ, постарайтесь уведомить заинтересованные стороны о смене собственника. Не лишним также будет получить документ, подтверждающий отсутствие конкретно ваших долгов.

Как стоит действовать:

1. Направить в управляющую компанию уведомление о смене собственника. К нему можно приложить выписку из ЕГРН – в ней будет указано, с какой даты владельцем недвижимости являетесь вы.

2. Попросить управляющую компанию исключить задолженность прошлого хозяина недвижимости из квитанций, направляемых вам.

3. Получить справку о задолженности по месяцам – она станет еще одним повреждением того, что задолженность образовалась в период, когда вы не были собственником жилья.

Добиться исключения из реестра должников можно и через суд, однако это длительная и не самая простая процедура. Сначала стоит попытаться урегулировать спор с управляющей компанией в досудебном порядке. И только если это не даст никаких результатов – обращаться в суд.

Квартира с коммунальными долгами может перейти к вам и по договору, заключенному с организацией. Чаще всего речь идет о муниципальных квартирах. Если вы заключаете с администрацией договор, в рамках которого меняете одно жилье на другое, то стоит заранее проверить «висящие» на нем долги за услуги ЖКХ.

Но даже в ситуациях, когда обмен уже произведен, торопиться гасить задолженность не стоит. Если она числится за администрацией, то нужно открыть новый лицевой счет и оплачивать коммунальные услуги по нему. Одновременно в муниципалитет можно обратиться с требованием о погашении долга – обычно для этого достаточно написать заявление в произвольной форме.

Самый простой способ – не покупать квартиру с долгами за коммуналку. Однако именно такие предложения на рынке вторичной недвижимости чаще других сопровождаются выгодными ценами.

Поэтому если вы не хотите связываться с задолженностями прошлого владельца – попросите справки об отсутствии задолженности, а лучше проверьте эту информацию сами. Как узнать долг за квартиру расскажем чуть позже. Если же вы готовы терпеть вероятные неудобства ради хорошей скидки – как можно быстрее уведомите управляющую компанию о смене собственника.

Что еще можно сделать на стадии заключения сделки:

1. Согласовать порядок погашения задолженности с продавцом и закрепить соответствующие обязательства в договоре. Это особенно важно, если речь идет об оплате взносов на капитальный ремонт.

2. Подписать акт приема-передачи, в котором будут обозначены показания счетчиков.

Помните, что покупка жилья на вторичном рынке всегда сопровождается определенными рисками. Поэтому их стоит постараться минимизировать и получить достоверные данные о наличии задолженностей. Большая задолженность будет свидетельствовать о риске банкротства продавца, которое может быть инициировано не только им, но и поставщиком коммунальных услуг.

Обычно речь идет только о неправомерных претензиях со стороны управляющей компании. Не исключено, что она решит подать на вас в суд и попытаться принудительно взыскать долги. Так как они неразрывно связаны с предыдущим собственником, то перспектив у этого дела нет. Однако придется потратить время и нервы на защиту своих прав.

Это касается задолженности по коммуналке. А вот взносы на капитальный ремонт придется оплатить. Даже если речь идет о приличной сумме. В этом случае уже вы можете обратиться в суд и попытаться взыскать долг с предыдущего собственника. Но обычно это возможно только в ситуациях, если вы сможете доказать факт обмана со стороны ответчика.

Вы можете сделать соответствующий запрос в управляющую компанию – обычно здесь охотно сообщают о долгах собственников квартир. Также проверку можно провести через официальный сайт Росреестра – из данных потребуется только полный адрес или кадастровый номер объекта.

Еще один вариант – выписка из ЕГРН. Ее может запросит собственник квартиры. Некоторые банки также оказывают услуги проверки объекта на наличие задолженностей, особенно если собираются кредитовать покупателя недвижимости и выдавать ему ипотеку.