Что такое первоначальный взнос по ипотеке

Переплаты по ипотечному кредиту зависят от многих факторов, и один из них — размер первоначального взноса, который платится на этапе заключения сделки. В этой статье рассказываем, что такое первоначальный взнос по ипотеке, зачем он нужен, чем отличается от задатка и можно ли получить заем на покупку жилья, если не вносить стартовую сумму.

Чтобы понять, что значит первый взнос, нужно сначала разобраться в тонкостях ипотечного кредитования. Обычный потребительский кредит выдается на любые цели, и для его получения не нужно вносить начальную сумму. Но при этом можно рассчитывать на не очень большой заем (в среднем до 1 млн ₽) и довольно высокий процент. Срок кредитования не будет превышать 5 лет.

Ипотека — это целевой кредит, то есть средства выдаются на конкретную цель. Эта цель — покупка конкретной квартиры, дома, доли или земельного участка под строительство — прописывается в кредитном договоре. При ипотечном кредитовании заемщик не получает наличных — средства сразу направляются продавцу.

Если вы оформляете ипотечный кредит, то можете рассчитывать на очень большую сумму (до 100 млн ₽) и большой срок — до 30 лет. Выдавая большой заем, банк рискует, а потому нуждается в дополнительных гарантиях. Заемщик предоставляет три вида таких гарантий:

• покупаемое жилье становится объектом залога. Если заемщик перестанет вносить ежемесячные платежи, со временем он лишится ипотечной недвижимости. Кредитор реализует ее и направит вырученные средства на возмещение собственных издержек;

• заемщик страхует приобретаемую квартиру и оплачивает страховой полис из собственных средств. Страхование гарантирует, что кредитор сможет вернуть свои деньги даже в том случае, если недвижимость пострадает или будет полностью разрушена;

• заемщик вносит часть стоимости жилья и таким образом подтверждает платежеспособность и серьезность намерений.

Вот что такое первоначальный взнос по ипотеке — дополнительная гарантия для банка. Залога и страхования не всегда достаточно, чтобы кредитная организация одобрила большую сумму. Ведь если заемщик перестанет вносить платежи, у кредитора в любом случае появятся большие издержки, связанные с разбирательством. Это невыгодно никому, поэтому банки стараются работать только с надежными кредитными клиентами. Если вы смогли подготовить часть суммы для покупки квартиры, доверие к вам повышается.

Задаток — часть стоимости квартиры, которая платится покупателем продавцу перед заключением сделки купли-продажи. С его помощью покупатель подтверждает, что действительно настроен на покупку. Когда продавец получает задаток, он не может продать недвижимость другому покупателю. Если он нарушает условие, то обязан вернуть задаток. Если покупатель решает отказаться от сделки, задаток остается у продавца.

Мы уже описали, что такое первоначальный взнос по ипотеке. Теперь сравним его с задатком. Сначала опишем сходства:

• и то и другое — части стоимости жилья;

• оба платежа направляются продавцу.

Отличий больше, чем сходств:

• первый взнос используется только при оформлении ипотечного кредита, а задаток никак не связан с кредитованием. Он вносится без участия кредитора — напрямую от покупателя продавцу;

• первый взнос платится в момент заключения сделки, а задаток покупатель вносит заранее.

• покупатель может потерять задаток, если откажется от сделки. Лишиться суммы, потраченной на первый взнос, довольно трудно. Для этого должны сойтись сразу два неблагоприятных фактора. Первый — заемщик перестанет вносить платежи по ипотеке. Второй — квартира подешевеет настолько, что после ее реализации все вырученные средства пойдут на погашение кредита.

Хотя задаток не связан с кредитованием, это не значит, что его нельзя использовать при покупке квартиры в кредит. Часто продавцу платится задаток, чтобы он удалил объявление о продаже с рекламных площадок. Сделка о передаче задатка должна быть официальной и нотариально заверенной. Это позволит включить сумму задатка в первый взнос по ипотечному кредиту.

От суммы, которую вы готовы заплатить при оформлении ипотеки, зависит многое. Она влияет на решение по заявке, размер переплат, условия кредитования и даже на выбор жилья. Поговорим отдельно о каждом из этих пунктов.

Решение по заявке

Некоторые кредитные организации предлагают ипотечные программы, в которых необязательно платить стартовую сумму. Но это не значит, что они одобряют все заявки, которые получают. Для одобрения заемщику нужно:

• иметь хорошую кредитную историю. Клиенты, которые не брали кредитов в прошлом или допускали просрочки по ним, редко получают положительные решения по заявкам на крупные суммы;

• подтвердить высокий доход. Если общая сумма платежей по всем займам составляет больше 50% семейного дохода, по закону кредитная организация не имеет права одобрить вашу заявку.

От суммы, которую вы подготовили, зависит стоимость кредита. Допустим, вы хотите купить квартиру за 3 млн ₽ и взять ипотечный кредит на 20 лет. При ставке 13% ежемесячный платеж составит 35 147 ₽. Это означает, что ваш минимальный доход должен быть чуть больше 70 000 ₽ — при условии, что у вас нет других займов и кредитных карт. Иначе по заявке придет отрицательное решение.

Если при заключении сделки вносится 10% суммы (300 000 ₽), размер ежемесячного платежа уменьшается до 31 633 ₽. Значит, на положительное решение можно рассчитывать при доходе от 63 266 ₽. А если вы платите 30% стоимости жилья (900 000 ₽), то каждый месяц будете вносить 24 603 ₽. Это означает, что уже при доходе от 49 000 ₽ можно получить положительное решение по заявке.

Условия кредитования

Когда заемщиком платится начальная сумма по ипотеке, могут измениться следующие параметры кредитования:

• сумма — у кредиторов больше доверия к заемщикам, которые демонстрируют финансовую состоятельность. Это означает, что вы можете получить более крупную сумму, чем клиенты без стартового капитала;

• срок кредитования. Отсутствие первого взноса повышает размер платежей. Чтобы снизить нагрузку на бюджет и повысить шансы на одобрение заявки, приходится увеличивать срок кредитования;

• процентная ставка. Если вы частично платите за квартиру из собственного бюджета, для банка это означает вашу надежность и платежеспособность. Вероятно, при наличии первого взноса ставка будет ниже, чем при его отсутствии.

Размер переплат

От того, вносится ли заемщиком стартовая сумма по ипотеке, зависит итоговый объем переплат. Эта зависимость складывается из трех составляющих:

1. Переплаты из-за более высокой стоимости кредита при одинаковой цене на жилье. Проценты начисляются на сумму задолженности — чем она больше, тем больше вы заплатите. Если часть стоимости жилья вносится на старте, издержки заемщика уменьшаются.

2. Переплаты из-за увеличенного срока кредитования. Чтобы получить одобрение по заявке, возможно, придется взять кредит не на 20, а на 30 лет. Это значит, что вы будете выплачивать проценты на 10 лет дольше.

3. Переплаты из-за повышенной процентной ставки. В предыдущем разделе мы уже описывали, что отсутствие стартового капитала может увеличить процентную ставку — следовательно, переплаты будут больше.

Выбор жилья

Максимальная сумма, которую банк может одобрить конкретному заемщику, по большей части определяется его доходом. Если ваш предел — 2 млн ₽, нужно искать квартирую по такой цене. Возможно, имеет смысл сначала накопить, а потом подавать заявку на ипотечный кредит. Так у вас будет более широкий выбор квартир.

Мы описали, насколько сильно стартовый капитал влияет на условия ипотечного кредита. Становится ясно, зачем на него копить. Ведь он помогает:

• повысить шансы на одобрение заявки;

• получить лучшие условия кредитования;

• сократить переплаты;

• расширить возможности по выбору квартиры.

Если у вас нет начальной суммы, вы также ограничены в выборе кредитора — далеко не у каждого банка есть программа ипотечного кредитования без первоначального взноса.

Чем больше вносится на этапе заключения договора, тем лучше. В таблице ниже представлено, как размер стартовой суммы влияет на переплаты. Рассмотрим ипотечный кредит на следующих условиях:

• стоимости жилья — 4 000 000 ₽;

• ставка — 13% годовых;

• срок кредитования — 10 лет.

В расчетах не учитываются досрочные погашения — переплаты посчитаны при условии, что ипотечный кредит платится по графику. Также не учитывается факт, что размер начальной суммы напрямую влияет на срок кредитования и процентную ставку — мы взяли условные 10 лет и 13% для иллюстративности. В действительности крупная выплата на старте еще выгоднее — хотя бы за счет того, что можно оформить кредит на более короткий срок.

В большинстве ситуаций минимальную сумму определяет кредитор — в среднем она составляет 10−15%, но может быть больше или меньше — от 0 до 30%.

Если кредитная организация участвуют в льготной государственной программе, то сама практически не влияет на условия. В этом случае размер первого взноса фиксированный — он может составлять 10%, 15% или 20%.

Теоретически такой суммы нет, но на практике редко вносится больше 50%. Это обусловлено не только ограничениями со стороны банков, но и невыгодными условиями для клиентов.

Если есть возможность взять деньги на срок до 5 лет, заемщики предпочитают потребительские кредиты. Это связано с тремя ключевыми преимуществами нецелевого кредитования:

1. Отсутствие залога. Квартира сразу оформляется в вашу собственность, и вы имеете право совершать любые сделки с ней.

2. Отсутствие страхования. Не нужно платить за страховой полис, что заметно сокращает ваши переплаты.

3. Отсутствие цели кредитования. Вы получаете наличные на руки, можете потратить их не только на покупку жилья, но и на сопутствующие траты — например, купить мебель, сделать ремонт.

Главные преимущества ипотечных займов — это большая сумма и низкий процент. Но даже при низком проценте переплаты все равно больше, чем по потребительским кредитам, ведь срок кредитования может достигать 30 лет, а к затратам добавляется обязательная страховка.

Если вы не допускаете просрочек, то можете оформить очень выгодный кредит — до 3 млн ₽ на срок от 4 лет с гарантией ставки 0%. Для этого нужно подключить сервисный пакет «Управляй легко», который не только позволяет вернуть выплаченные проценты (при условии, что отсутствуют просрочки), но и предоставляет гибкое управление кредитным продуктом. Меняйте дату платежа и пропускайте платежи — главное, не забывайте сделать предварительную заявку на изменение условий.

Как только вы получаете сертификат на материнский капитал, его можно тратить на ипотеку в рамках государственной программы. Сертификатом может воспользоваться только мать ребенка. В редких случаях право передается отцу. К таким случаям относятся:

• лишение матери родительских прав;

• ограничение матери в родительских правах;

• смерть матери.

Маткапитал можно потратить на ипотечный кредит даже в том случае, если заемщиком становится отец. При этом мать может быть созаемщиком или вообще не участвовать в кредитовании. По закону у ребенка должна быть доля в приобретаемом жилье. Так как в процессе выплаты кредита квартира находится в собственности банка, долю необходимо будет выделить после полного погашения задолженности.

Чтобы вы могли использовать маткапитал, жилье должно удовлетворять трем условиям:

• располагаться на территории РФ;

• быть пригодным для жизни (находиться в неаварийном состоянии);

• приобретаться у продавца, который не является близким родственником заемщика.

Чтобы использовать маткапитал для первоначального взноса, нужно просто выбрать специальный пункт в заявке на ипотечный кредит. Банк сам подаст заявление в Социальный фонд, дождется ответа, а потом примет решение по заявке.