Особенности досрочного погашения ипотеки

Для большинства людей ипотечные кредиты — единственный доступный способ приобрести собственное жилье. Обычно они выдаются на довольно большой срок (в среднем 15—20 лет) и отличаются значительным объемом переплаты, поэтому многие стремятся выплатить их как можно быстрее. В статье поговорим о том, как правильно досрочно гасить ипотеку и какие варианты ускоренного выполнения долговых обязательств можно использовать.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ (ст. 810), любой заемщик имеет право раньше срока вернуть долг кредитору, оповестив его о своем решении не позднее, чем за месяц до даты перечисления дополнительных средств. Указанное время необходимо банку, чтобы сделать перерасчет по кредиту.

Однако многие финансовые организации разрешают клиентам присылать уведомления и в более короткий срок (это и другие условия досрочного погашения кредита должны быть прописаны в договоре). Некоторые банки и вовсе не требуют отправлять уведомления, а для досрочного закрытия обязательств достаточно воспользоваться их онлайн-приложениями.

Выгоднее всего ускоренно погашать ипотечный займ в начале его срока: ведь чем меньше времени заемщик пользуется кредитными деньгами, тем меньше процентов ему придется заплатить.

Ускоренное закрытие кредитов бывает двух видов: полное и частичное. В первом случае клиент вносит на счет весь остаток долга и перерассчитанные проценты по займу. После того как средства поступят кредитору, ипотека считается закрытой, а обязательства клиента — выполненными. Затем с жилого помещения снимается обременение и собственник может распоряжаться им по своему усмотрению.

Частичный ускоренный возврат долга подразумевает два варианта: ниже расскажем о каждом из них подробнее.

Сокращение срока ипотечного кредита

Почти всеми кредитными договорами предусмотрен аннуитетный тип платежей, при которых займ необходимо погашать равными частями ежемесячно на протяжении всего срока кредитования. Размер таких платежей остается неизменным, но постепенно меняется их структура: в первое время больший их объем приходится на выплату процентов, а затем уже и тела долга.

Если клиент начинает погашать задолженность досрочно и выбирает вариант с сокращением срока кредитования, то и объем процентов, которые он обязан выплатить банку, также становится меньше. Соответственно, снижается общая стоимость займа (переплата по процентам), что безусловно выгодно для заемщика.

Уменьшение платежей по ипотеке

Еще один вариант досрочного внесения средств по ипотеке предусматривает сокращение ежемесячных платежей. Срок выплаты кредита при этом останется прежним, но за счет снижения объема основного долга придется также платить меньше процентов, из-за чего переплата уменьшится.

Комбинированный вариант

Кредиторы не запрещают использовать и комбинированный способ досрочного погашения ипотечной ссуды. Например, сначала заемщик может направить дополнительные средства на уменьшение срока кредитования, а затем сократить регулярный платеж до более комфортного размера.

Ответить на данный вопрос однозначно нельзя: все зависит от конкретных условий займа, а также личных обстоятельств и финансового положения заемщика. Чтобы понять, какой вариант будет более подходящим именно для вас, определитесь с целями, которых вы хотите достичь, погашая ипотеку досрочно:

• Расплатиться с банком как можно быстрее, чтобы ощутить финансовую свободу или распорядиться жильем по своему усмотрению (продать, обменять и т. д.). В этом случае лучше вносить внеочередные платежи с сокращением срока кредитования.

• Максимально сократить объем переплаты. Если вы упустили возможность оформить льготную ипотеку и взяли ее по высокой рыночной ставке — досрочное погашение также стоит направить на уменьшение длительности кредита.

• Снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет. За время выплаты займа на квартиру в жизни могут возникнуть разные обстоятельства — потеря работы или снижение доходов, рождение ребенка и т. д. Если ежемесячный платеж по ипотеке стал некомфортным, но есть возможность внести на кредитный счет единоразовую крупную сумму — лучше направить средства на его уменьшение. А в будущем, когда финансовая ситуация выровняется, можно постараться и сократить срок возвращения займа.

Также может оказаться выгодным следующий способ: с помощью единовременного внесения большой суммы сократить платеж, но продолжать платить ипотеку в прежнем объеме. В таком случае размер основной задолженности будет сокращаться быстрее, а ежемесячный платеж — также постепенно уменьшаться. В случае возникновения финансовых сложностей можно сократить оплату до обязательной части, а после — снова расплачиваться в ускоренном темпе.

Понять, насколько выгоден будет тот или иной вариант ускоренной выплаты ипотеки, вам поможет калькулятор досрочного погашения кредита. Вы найдете его на сайтах некоторых банков и финансовых сервисов. Пользоваться данным инструментом просто: для этого введите данные вашего займа (сумма, срок, процентная ставка, остаток долга и т. д.) в нужные поля, а затем внесите информацию о планируемом досрочном погашении. Система рассчитает все автоматически.

Рассмотрим ситуацию на примере. Клиент оформил в банке ипотеку на сумму 5 000 000 рублей сроком на 20 лет по ставке 12% годовых с аннуитетным платежом. Размер ежемесячного взноса при этом составил 55 054 рубля, а итоговая стоимость кредита (основной долг + проценты за весь срок кредитования) — 13 209 526 рублей (включая 8 526 209 рублей в качестве процентов).

Спустя год у клиента появилась свободная сумма — 1 000 000 рублей, которую он внес на кредитный счет в качестве досрочного погашения с сокращением срока кредитования. Благодаря этому стоимость кредита уменьшилась на 4 606 408 рублей, а его срок сократился на 8 лет и 5 месяцев.

Предположим, что заемщик внес досрочно ту же сумму при одинаковых условиях, но направил ее на сокращение ежемесячного платежа. В итоге размер последнего составил 43 898 рублей, а стоимость займа уменьшилась на 1 541 617 рублей. Срок выплаты кредита остался неизменным.

Наконец, представим ситуацию, что клиент направил 500 000 рублей на сокращение срока, а на следующий день — еще столько же на уменьшение платежа. В итоге в месяц ему пришлось платить по 48 826 рублей, срок кредитования стал меньше на 5 лет и 3 месяца, а переплата по займу снизилась на 3 500 076 рублей.

Банк не вправе накладывать на заемщика какие-либо штрафы или санкции за досрочное погашение ипотеки. Однако перед тем, как внести внеочередной платеж, вам необходимо:

• Уведомить кредитора письменным заявлением, либо выбрать соответствующую опцию в мобильном приложении или личном кабинете на сайте банка. Если вы просто пополните ипотечный счет сверх нормы, не уведомив займодателя о своем намерении, платежи будут списываться в прежнем объеме согласно графика.

• Обозначить подходящий вариант досрочного погашения.

• Указать дату списания (например, одновременно с очередным календарным платежом или в другой день).

Некоторые банки устанавливают минимальный лимит сверхсрочной выплаты ипотеки (например, не менее 30% от ежемесячного платежа), в других кредитных организациях такого ограничения нет. Максимальный размер оплаты также не ограничен — вы можете закрыть свою ипотеку и одним платежом.

Внося дополнительные средства на счет ипотечного кредита, не забывайте, что это не освобождает вас от обязательного платежа в текущем месяце.

Да, средства маткапитала можно направить на улучшение жилищных условий, в том числе и выплату действующей ипотеки. Чтобы вложить государственную выплату в жилищный кредит, не обязательно ждать, пока ребенку исполнится 3 года.

Однако маткапитал разрешается использовать в досрочном закрытии жилищного займа только одним способом: для уменьшения размера ежемесячного платежа. Сократить с помощью этих средств срок кредитования не получится.

Документы, необходимые для погашения ипотеки материнским капиталом

Чтобы воспользоваться государственной субсидией на рождение ребенка, следует предоставить в Социальный фонд России (СФР) пакет документов:

• Сертификат на маткапитал и заявление на распоряжение его средствами;

• Копию кредитного договора, а также договора купли-продажи квартиры или дома;

• Справку об остатке задолженности по кредиту;

• Копии документов, удостоверяющих личность заемщика и созаемщика, а также СНИЛС и свидетельства о браке;

• Обязательство о выделении ребенку (или детям) доли в приобретенном жилье;

• Банковские реквизиты для перечисления средств.

Подать их можно лично, обратившись в ближайшее отделение СФР или многофункциональный центр обслуживания населения (МФЦ), а также дистанционно, направив документы и заявление в Социальный фонд заказным письмом. Оформить досрочное погашение ипотеки маткапиталом можно и в электронном виде, воспользовавшись порталом Госуслуг.

После того как будет получен положительный ответ из СФР, необходимо направить заявление об использовании средств в банк-кредитор и детально согласовать их применение.

Страхование приобретенного жилья — одно из обязательных условий выдачи ипотечного кредита. Купленная квартира или дом остается в залоге у банка, и кредитор заинтересован в сохранении жилья в удовлетворительном состоянии до тех пор, пока заемщик полностью не погасит задолженность.

Обычно страховой полис на жилое помещение переоформляется каждый год. Его стоимость с каждым годом снижается, потому что напрямую зависит от величины остатка кредитной задолженности.

Если клиент погасил ипотеку досрочно, он вправе обратиться с заявлением в страховую компанию, отказаться от дальнейших услуг и потребовать частично возместить стоимость страхового полиса за неиспользованный период времени.

Досрочное погашение ипотеки — отличный способ сократить свои постоянные расходы и снизить общую стоимость кредита на жилье. Но прежде чем воспользоваться такой возможностью, еще раз внимательно изучите условия договора и просчитайте все доступные вам варианты внеочередных выплат, чтобы выбрать из них максимально выгодный.

Информация в статье актуальна на момент публикации. Финансовые условия могут изменяться. Пожалуйста, проверяйте актуальные данные на странице интересующего вас продукта. Банк не несет ответственности за использование устаревшей информации.