Как оформить ипотечный кредит без первоначального взноса

Покупая жилье в ипотеку, не стоит рассчитывать на то, что банк покроет все расходы на его приобретение: часть суммы придется внести самостоятельно. Что делать, если денег на частичную оплату квартиры нет и как взять ипотечный кредит без первоначального взноса — расскажем в статье.

Это часть стоимости жилья, приобретаемого по договору ипотечного кредитования, которую заемщик обязан уплатить компании-застройщику или прежнему владельцу из собственных средств. По состоянию на конец 2024-го года ее размер по условиям кредитования различных банков в среднем составляет от 15 до 30% стоимости объекта недвижимости.

Для лучшего понимания рассмотрим ситуацию на конкретном примере. Представим, что клиент подал заявку на оформление ипотечного кредита, желая приобрести квартиру стоимостью 20 миллионов рублей. По условиям банка, размер стартового взноса на покупку жилья по ипотечной программе — от 20%. Путем несложных расчетов получаем: 20 млн х 20% = 4 млн рублей — минимальная сумма, которую потенциальный заемщик должен заплатить продавцу самостоятельно. Остальные средства на покупку жилья предоставит банк.

Кредитные организации требуют оплачивать часть стоимости жилья самостоятельно по следующим причинам:

• Подтверждение платежеспособности заемщика. Банки ведут собственную статистику ипотечного кредитования. Согласно ее данным, заемщики, которые вносят первоначальный взнос, намного реже просрочивают платежи или перестают выплачивать кредит. Кредиторы оценивают наличие свободных средств у клиентов как показатель финансовой грамотности и подтверждение стабильного уровня дохода, поэтому относятся к заемщикам, готовым частично оплатить приобретаемое жилье, гораздо лояльнее.

• Снижение финансовых рисков. Покупаемое в ипотеку жилье обычно остается в залоге у банка, пока заемщик полностью не выплатит долг. Если же клиент по не может его вернуть, кредитор имеет право через суд взыскать с него заложенное имущество и выставить его на торги. Стоимость жилья при продаже с аукциона обычно на 10—15% ниже рыночной, а банку необходимо вернуть остаток долга, невыплаченные проценты и покрыть судебные издержки. Сделать это гораздо проще, если при покупке жилья банк выдавал не всю требуемую сумму, а часть стоимости компенсировал сам клиент.

Если у потенциального заемщика нет собственных средств для частичной оплаты жилья, шансы на одобрение кредита резко снижаются.

В последнее время Центральный Банк Российской Федерации (ЦБ РФ) ужесточает требования выдачи кредитов населению, чтобы застраховать клиентов от непосильной долговой нагрузки и снизить объем рискованных активов (то есть выданных кредитов с высокой вероятностью невозврата) у самих кредиторов. Они вынуждены соблюдать ограничения, введенные регулятором: например, с 1 января 2025 года сумма выдаваемого ипотечного кредита не должна превышать 80% от реальной стоимости покупаемого жилья. Это значит, что первоначальный взнос официально станет обязательным, а его минимальный размер составит 20%.

Также ЦБ РФ планирует ввести с 1 апреля 2025 года еще одно серьезное ограничение, если принятые ранее меры не приведут к стабилизации кредитного рынка. Для каждого коммерческого банка регулятор установит лимит на количество выдаваемых ипотек в год. В таких условиях кредиторы, безусловно, будут отдавать предпочтение самым надежным и платежеспособным заемщикам.

Условия одобрения заявок на ипотеку в разных банках различаются, но незначительно. Они представляют собой ряд общих требований к клиентам:

• Гражданство РФ, наличие постоянного места регистрации;

• Возраст на момент заключения договора — от 18 или 21 года;

• Возраст на момент окончания срока кредитования — не старше 70—75 лет;

• Непрерывный стаж на последнем рабочем месте не менее 6 месяцев. Иногда требуется, чтобы рабочее место клиента обязательно находилось в регионе присутствия банка;

• Долговая нагрузка потенциального заемщика не должна превышать 40—50% (включая выплаты по предполагаемому ипотечному кредиту) от общего уровня дохода, который необходимо подтвердить официально.

Также важную роль играет кредитная история клиента: желательно, чтобы она была безупречна. Многие банки отказывают людям, в кредитном досье которых зафиксированы задержки с погашением прошлых займов. Если у заемщика нулевая долговая нагрузка и чистая кредитная история — это аргумент тоже не в его пользу: в такой ситуации сотрудники банка, принимающие решение о выдаче кредита, не смогут оценить уровень его финансовой дисциплинированности.

Заявка на оформление жилищного кредита представляет собой анкету, которую можно заполнить в офисе, на сайте или в приложении банка в электронном виде. К ней прилагаются следующие документы:

• Копия паспорта гражданина РФ;

• Иногда требуется копия второго документа для идентификации личности (заграничного паспорта или водительского удостоверения);

• Данные страхового номера индивидуального лицевого счета (СНИЛС);

• Копия последнего заполненного разворота трудовой книжки, трудового договора;

• Справки, подтверждающие уровень основного дохода. При наличии дополнительного заработка (от инвестиций, сдачи имущества в аренду, преподавательской деятельности, со второго места работы и т. д.) его тоже следует подтвердить документально: это увеличит вероятность одобрения кредита на более выгодных условиях.

Когда банк одобрит кредит, для заключения договора понадобятся:

• Договор купли продажи или долевого участия (при покупке строящегося жилья), а также акт приема передачи жилого помещения от прежнего собственника к новому;

• Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

• Акт оценки объекта недвижимости.

Если в покупаемой квартире есть доля собственности несовершеннолетнего лица, для оформления договора также нужно получить разрешение органов опеки.

При отсутствии сбережений взять ипотечный кредит все же реально: есть несколько законных способов, о которых поговорим ниже.

Найти средства самостоятельно

В первую очередь, тщательно обдумайте и рассмотрите все возможные способы найти нужную сумму:

• Накопить. Проанализируйте и сократите свои расходы, постарайтесь сохранять и откладывать большую часть своего заработка на первоначальный взнос. Храните деньги на накопительном счете, где на них будут ежемесячно начисляться проценты, оформите краткосрочный вклад в банке, пользуйтесь картами с кешбэком, чтобы получать дополнительный доход.

• Продать ценное имущество. Например, если у вас в семье два автомобиля — можно продать один из них, либо заменить дорогое авто на более бюджетное, а разницу использовать как первоначальный взнос или его часть.

• Занять у друзей или родственников. Такие займы не отражаются в кредитной истории, поэтому не могут повлиять на решение банка о предоставлении вам ипотечного кредита. Однако все же стоит адекватно оценивать свою платежеспособность, чтобы в будущем не возникло проблем с погашением долгов.

Оформить потребительский кредит

Если вы исчерпали все способы самостоятельно найти средства, попробуйте взять кредит на необходимую сумму в другом банке.

Уплачивать взнос требуется только перед заключением сделки, поэтому оформляйте займ после одобрения вашей заявки на ипотеку. Однако учтите, что накануне проведения сделки банк может запросить обновленные данные из Бюро кредитных историй (БКИ) и обнаружить, что вы оформили еще один кредит. В этом случае кредитор вправе отказать в выдаче кредита, либо изменить его условия (увеличить срок кредитования и процентную ставку).

Использовать материнский капитал

Средства материнского капитала также допустимо использовать для улучшения жилищных условий, в том числе и для взноса по ипотеке, но только по специальным программам. Чтобы поучаствовать в одной из них, предоставьте в банк справку из Пенсионного фонда, подтверждающую, что маткапитал не израсходован на другие цели (например, ежемесячные социальные выплаты, оплату частного детского сада и т. д.). Ее изготовление в среднем занимает от 1 до 3 рабочих дней.

При покупке жилья с использованием средств материнского капитала вы обязаны соблюсти еще одно обязательное условие: выделить в приобретаемом доме или квартире долю для ребенка. В будущем это может серьезно осложнить продажу объекта недвижимости. Чтобы продать квартиру с выделенной долей на детей, необходимо подтвердить, что сделка не нарушает их законных интересов. Для этого придется получить разрешение в органах опеки.

Принять участие в программе "Молодая семья"

Семьи, где возраст обоих супругов менее 35 лет, могут получить государственную субсидию на приобретение жилья. Ее размер составляет 30% стоимости объекта недвижимости для бездетных, и 35% — для семей с детьми.

Условия программы "Молодая семья" в разных регионах РФ отличаются: уточнить их можно у муниципальных властей. Для участия в ней подайте в органы местного самоуправления заявление о постановке на учет и соберите пакет требуемых документов. После включения в реестр дождитесь очереди на финансирование. Затем получите свидетельство о получении субсидии и обратитесь с ним в банк, в котором вы планируете оформить заявку на ипотечный кредит.

Воспользоваться региональными программами субсидирования

Во многих регионах есть свои программы кредитования отдельных категорий населения: например, в некоторых субъектах РФ на государственные субсидии на покупку жилья имеют право врачи и учителя, работающие в сельской местности. Узнать подробную информацию о наличии и условиях таких программ можно, обратившись в местную администрацию.

Оформить военную ипотеку

Этот способ подходит только для одной категории граждан РФ, а именно — военнослужащих, которые не менее трех лет участвуют в накопительно-ипотечной системе. За это время государство ежемесячно перечисляет на специальный счет военнослужащих денежные средства: накопленную в итоге сумму можно использовать как стартовый взнос по ипотеке.

Взять ипотеку под залог другой недвижимости

Некоторые банки выдают ипотечные кредиты без необходимости внесения частичной оплаты жилья. Однако в этом случае заемщик обязан предоставить в залог другое ценное имущество: тогда обременение накладывается на него, а не на купленную недвижимость. Но если клиент перестает погашать долг, кредитор вправе взыскать залог в судебном порядке и реализовать его, чтобы компенсировать свои финансовые затраты.

Некоторые заемщики, не имеющие средств на первоначальный взнос, идут на "хитрость": договариваются с продавцом объекта недвижимости о завышении в договоре его реальной стоимости, чтобы обмануть банк. Разницу между завышенной и реальной ценой покупатель, якобы, выплачивает продавцу наличными и технически выполняет условия кредитора.

Однако такой способ является юридически незаконным и может создать обеим сторонам договора немало проблем. Во-первых, стоимость жилья должен документально подтвердить оценщик — а далеко не все из них готовы рисковать репутацией и вводить кредиторов в заблуждение. Во-вторых, банк может провести независимую оценку и потребовать указать в договоре реальную, рыночную стоимость жилья. Наконец, ранее заключенный договор могут расторгнуть в судебном порядке: в таком случае покупатель останется без жилья, а продавца обяжут вернуть полученные средства банку.

Какой бы способ оформления ипотеки вы не выбрали — в первую очередь трезво оценивайте свою платежеспособность и постарайтесь избежать непосильной долговой нагрузки, чтобы вашу счастливую жизнь в новом доме не омрачали финансовые трудности.

Информация в статье актуальна на момент публикации. Финансовые условия могут изменяться. Пожалуйста, проверяйте актуальные данные на странице интересующего вас продукта. Банк не несет ответственности за использование устаревшей информации.