Покупка собственного жилья в кредит — серьезный и ответственный шаг, который многие люди совершают один раз в жизни. Однако некоторые со временем задумываются о приобретении дополнительной недвижимости и оформлении еще одного ипотечного займа. В статье поговорим о том, можно ли взять 2 ипотеки и какие условия для этого необходимо выполнить заемщику.
Вторая ипотека: миф, возможность или высокий риск
Законодательство Российской Федерации и общие правила банковского кредитования не ограничивают количество кредитов, которые могут быть оформлены на одного человека: и жилищные займы — не исключение. Среди клиентов банков немало тех, кто выплачивает по два, три ипотечных кредита и даже больше. Поэтому вторая ипотека — точно не миф.
Дополнительный жилищный кредит — это отличная инвестиционный инструмент. Недвижимость всегда была и остается ценным и ликвидным активом, и после погашения займа будет приносить стабильный доход за счет сдачи в аренду, либо позволит получить крупную единоразовую сумму при ее продаже. Однако такой возможностью могут воспользоваться далеко не все: в последнее время банки предъявляют все более жесткие требования к уровню платежеспособности клиентов, ставки кредитования растут, а льготные программы сокращаются.
Наконец, оформление второй ипотеки связано с потенциальным риском для заемщиков, поэтому важно объективно оценивать свои финансовые возможности, чтобы долги по кредитам не стали непосильной финансовой нагрузкой.
Когда нужна вторая ипотека
Есть несколько основных причин того, почему некоторые люди берут по две ипотеки:
-
Желание улучшить жилищные условия. Например, если в семье появился еще один ребенок и в купленной ранее квартире стало тесно. Для многих семей единственная возможность расширить свою жилплощадь — взять еще одну ипотеку.
-
Переезд. При смене места жительства прежнюю квартиру не всегда удается быстро сдать или продать. Между тем, необходимо обустраиваться на новом месте: для этого можно оформить второй ипотечный займ.
-
Покупка будущего жилья для детей или других родственников. Многие покупают дополнительное жилье в ипотеку, чтобы в будущем подарить его детям, перевезти поближе родителей и т. д.
-
Инвестиционное вложение. Наконец, покупка второй квартиры в ипотеку — неплохой способ инвестирования. Ежемесячные платежи по кредиту можно полностью или частично компенсировать за счет сдачи жилья в аренду, а в будущем оно станет приносить постоянный доход.
Можно ли взять вторую ипотеку до погашения первой
Открытый ранее ипотечный кредит не исключает возможности оформления нового жилищного займа. Попытаться взять его можно как в том же, так и в другом банке: все зависит от того, насколько выгодны предлагаемые в них условия кредитования.
Однако наличие одной ипотеки может стать серьезным препятствием для оформления второй: всему виной ужесточившиеся в последнее время требования кредиторов, которые вынуждены соблюдать рекомендации Центрального Банка РФ. Так, вероятность выдачи второй ипотеки крайне низка, если суммарная долговая нагрузка на заемщика при ее одобрении превысит 50% от уровня его среднего дохода.
Также не получится взять вторую ипотеку в следующих случаях:
-
Заемщик желает оформить еще один займ по одной из льготных программ ипотечного кредитования до погашения первого. Например, взять вторую семейную ипотеку с льготной субсидируемой ставкой можно только после полного погашения первой, а также при выполнении еще нескольких условий.
-
Клиент подал заявку на выдачу второго кредита по льготной программе, где предусмотрено только единоразовое кредитование. К ним относятся сельская, дальневосточная, арктическая и IT-ипотека.
Если клиент платит льготную ипотеку, он может оформить вторую только на общих условиях по рыночной ставке кредитования.
Как взять вторую ипотеку: условия оформления
Принципиальных различий между оформлением первого, второго и последующих ипотечных кредитов нет. При рассмотрении заявок на очередной жилищный займ банки оценивают потенциальных заемщиков по следующим критериям:
-
Платежеспособность. Для одобрения еще одной ипотеки клиент должен иметь высокий уровень дохода и подтвердить его документально. Кредитор рассчитывает уровень предельной долговой нагрузки (ПДН), куда входят платежи по всем открытым ранее ссудам, имеющимся кредитным картам и другим обязательствам, а также ориентировочная сумма ежемесячного платежа по новому займу. Все вместе они должны составлять не более половины от среднего дохода (в идеале — до 30%). Если ПДН превышает 50%, банк может отказать в выдаче ипотеки, снизить одобряемую сумму или предложить более длительный срок кредитования.
-
Размер первоначального взноса. Чем больше собственных средств клиент готов внести при покупке квартиры самостоятельно — тем лучше. Это не только позволяет снизить переплату по кредиту, но и служит дополнительным плюсом для самого заемщика. Кредиторы оценивают наличие свободных средств у клиента как показатель его финансовой грамотности и подтверждение стабильного уровня дохода, поэтому вероятность одобрения в таком случае намного выше.
-
Остаток долга по первой ипотеке. Если он незначителен — это также повышает шансы на одобрение второго кредита.
-
Количество иждивенцев (несовершеннолетних детей или нетрудоспособных родственников). Их содержание также связано с дополнительными расходами, что учитывают кредиторы при рассмотрении заявки.
-
Кредитная история. Желательно, чтобы она была безупречной. При наличии просрочек платежей или задолженностей по текущим и прошлым кредитам, в одобрении нового, скорее всего, откажут.
Перед тем, как подавать заявку, изучите предложения банков по жилищным займам и выберите из них оптимальные. Если ваша первая ипотека — не льготная, попробуйте подать заявку на участие в специальных ипотечных программах, где процентная ставка частично субсидируется государством: правда, для этого нужно подходить под их требования.
Из одобренных заявок выберите ту, по которой кредитор предложил самые выгодные условия. Для оформления кредитного договора вам понадобится собрать стандартный пакет документов:
-
Паспорт гражданина РФ с отметкой о регистрации в регионе обращения в банк.
-
Иногда требуется копия второго документа для идентификации личности (заграничного паспорта или водительского удостоверения).
-
Данные страхового номера индивидуального лицевого счета (СНИЛС).
-
Нотариально заверенная копия трудовой книжки, трудового договора.
-
Справки, подтверждающие уровень основного дохода (2-НДФЛ или по форме банка).
-
Договор купли продажи или долевого участия (при покупке строящегося жилья), а также акт приема-передачи жилого помещения от прежнего собственника к новому.
-
Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
-
Акт оценки жилого помещения.
Как повысить шансы на вторую ипотеку
Одобрят ли вторую ипотеку, зависит от того, насколько грамотно подготовится заемщик к подаче заявки. Чтобы повысить вероятность положительного решения, следуйте нескольким рекомендациям:
-
Заранее подберите объект недвижимости и просчитайте на ипотечном калькуляторе размер ежемесячного платежа. Затем сложите его со всеми остальными долговыми обязательствами и рассчитайте вашу ежемесячную долговой нагрузки. Если она превышает 50% от дохода, подберите квартиру по более доступной цене, либо рассмотрите возможность оформления кредита на больший срок.
-
Тщательно подготовьте документы, подтверждающие вашу платежеспособность. В них нужно отразить не только основной доход, но и дополнительный заработок (при его наличии).
-
По возможности погасите небольшие ранее взятые займы, закройте ненужные кредитные карты, убедитесь, что у вас нет задолженностей по налогам и коммунальным платежам.
-
Накопите максимально возможную сумму на первоначальный взнос.
Оформляя вторую ипотеку, трезво оценивайте свою платежеспособность и помните, что это серьезная финансовая нагрузка. Если долговые обязательства окажутся для вас непосильными, вы рискуете потерять и собственные деньги, и приобретенное жилье.
Часто задаваемые вопросы
Сколько ипотек может взять один человек?
Законы РФ и правила банков не ограничивают количество ипотечных кредитов, которые может оформить на себя человек: все зависит только от уровня его доходов.
Сколько раз можно брать льготную ипотеку?
Большинством из льготных программ ипотечного кредитования можно воспользоваться только один раз (за исключением семейной ипотеки).
Можно ли взять две семейные ипотеки одновременно?
Оформить две семейные ипотеки одновременно не получится. Взять второй займ по данной программе можно только после закрытия первого, а также при условии, что после погашения предыдущего ипотечного кредита в семье появился еще один ребенок и приобретаемое жилье превосходит по площади прежнее.
Как влияет вторая ипотека на кредитный рейтинг?
Чем больше у заемщика действующих кредитных обязательств, тем выше риск того, что он не справится с их своевременным обслуживанием. Поэтому при открытии второй ипотеки кредитный рейтинг снижается.
Можно ли объединить две ипотеки в одну?
Нет. Если вы хотите купить две квартиры в ипотеку одновременно — на каждую из них придется заключать отдельный кредитный договор.
Информация в статье актуальна на момент публикации. Финансовые условия могут изменяться. Пожалуйста, проверяйте актуальные данные на странице интересующего вас продукта. Банк не несет ответственности за использование устаревшей информации.