Как ключевая ставка ЦБ РФ влияет на проценты по ипотеке

Чтобы понимать, как работа Банка России отражается на нашей жизни, достаточно следить за ключевой ставкой (КС ЦБ РФ). В этой статье рассказываем, что это такое, для чего она нужна, как ее понижение и повышение влияют на процент по ипотеке.

Ключевая ставка — процент, под который Центральный Банк выдает кредит коммерческим банкам. Это основной инструмент, с помощью которого ЦБ влияет на финансовый рынок.

Низкая ключевая ставка Банка России означает, что деньги стоят дешево. Физические лица и компании охотнее берут кредиты, что обеспечивает рост экономики. Но низкая стоимость денег приводит к тому, что их становится много на рынке и они быстрее обесцениваются. Курс рубля снижается, а интерес граждан к иностранной валюте, напротив, растет.

Чтобы снизить инфляцию, Центробанк может повысить КС, что приведет к повышению привлекательности рубля. Это стабилизирует курс и замедлит инфляцию. Но кредиты станут слишком дорогими, и рост экономики замедлится.

Таким образом, нет «золотого» значения КС ЦБ РФ. Банк России все время балансирует и старается установить процент, который будет наиболее благоприятным для экономики. Все зависит от того, что необходимо делать в текущий момент — замедлять инфляцию или помогать бизнесу расти.

Все вклады и кредиты зависят от ключевой ставки Центробанка. Коммерческие банки получают кредиты от ЦБ, в которых процент — это КС. На основе этих условий они устанавливают ставки по кредитным продуктам и вкладам. Доходность вкладов должна быть чуть ниже, чем ключевая ставка, а кредитные проценты — напротив, выше. В противном случае коммерческие банки не смогут функционировать.

Наиболее высокие процентные показатели — по потребительским кредитам без обеспечения и кредитным картам. Самые низкие — по обеспеченным займам, к которым относится ипотека.

Такой разброс по процентам обоснован банковскими рисками: чем они больше, тем выше будет ставка. При ипотечном кредитовании приобретаемая недвижимость становится объектом залога и страхуется. Это максимально снижает банковские риски.

Существуют программы кредитования с господдержкой, по которым ставка может быть ниже, чем КС. В рамках таких программ выдаются ипотеки, автокредиты, займы на образование. Их могут получить лишь некоторые категории граждан.

В действительности при ипотеке с господдержкой ставка ниже только для заемщика. Реальный процент всегда выше КС ЦБ РФ, иначе банк будет работать в убыток. В таких ипотеках часть выплат по процентам берет на себя государство. И чем больше разница между реальной ставкой и льготной, тем больше нагрузка на государственный бюджет.

Несмотря на пандемию COVID-19, в 2020 году КС достигла исторического минимума — 4,25 %. На этом значении она продержалась с июля 2020 до марта 2021 года, после чего начала медленно расти. К началу 2022 года она достигла 9,25%.

Рекордное повышение КС произошло в феврале 2022 года в ответ на санкции со стороны западных стран. Центробанк поднял показатель до 20%, чтобы остановить отток денег с рублевых вкладов и счетов. Эта временная мера дала быстрый эффект: привлекательность вкладов выросла, благодаря чему стабилизировался курс рубля.

Чтобы стимулировать экономику, с апреля 2022 года Банк России начал снижать КС, и к сентябрю 2022 года этот показатель стабилизировался на 9,5%. На этом значении он держался до июля 2023 года. В ответ на падение курса национальной валюты и рост инфляции, ЦБ РФ стал планомерно повышать КС. С тех пор он ни разу ее не снижал.

Более подробная динамика изменений КС ЦБ РФ за последние четыре года представлена в таблице.

На август 2024 года КС ЦБ РФ составляет 18%. Это имеет три ключевых последствия для россиян:

• Кредиты стоят дорого. Из-за этого люди редко решаются на покупки, на которые у них нет заранее отложенных накоплений. Некоторые даже отказываются от ипотеки, к которой долго готовились. Они ждут понижения ставок, чтобы оформить ипотеку позже на более выгодных условиях.

• Снижается покупательная способность населения. Многие начинают экономить, ограничивая покупки только товарами первой необходимости.

• Повышается привлекательность вкладов. Когда КС становится выше, это влечет удорожание всех банковских продуктов, к которым относятся и вклады. По ним ставка чуть ниже, чем показатель КС. Чтобы не потерять накопления, люди начинают активнее вкладывать деньги.

Высокую доходность вкладов можно проиллюстрировать на примере продуктов Банка Синара. Их краткие условия представлены в таблице ниже.

В условиях высокой ставки Центробанка наибольшую доходность приносят краткосрочные вклады с небольшой суммой, без возможности частичного снятия и пополнения.

Положительным фактором для вкладчиков также становится снижение налогов. Необлагаемая база напрямую зависит от КС и считается по формуле:

При историческом минимуме КС (4,25%) необлагаемая база составляла 42 500 ₽. Доходы, которые превышали эту сумму, облагались по ставке НДФЛ. Максимальное значение на 2024 год пока составляет 18%. Это значит, что минимум 180 000 ₽ дохода по вкладам не будут облагаться налогом.

Условия ипотечного кредитования закрепляются в договоре. В нем прописывается и ставка, которую невозможно изменить в одностороннем порядке. Поэтому процент по ипотеке останется неизменным в течение всего срока вне зависимости от понижений и повышений ключевой ставки. Он может повыситься только в ситуации, если заемщик нарушит условия договора — например, не продлит страховку заложенной квартиры. Но процент, на который повысится ставка, не зависит от КС. Он также заранее прописывается в договоре.

Исключения составляют договоры, в которых указана плавающая ставка, привязанная к показателю КС. В таких ситуациях банк имеет право изменить условия, если на то есть основания. Но подобные договоры заключаются крайне редко и обычно применяются при кредитовании бизнеса. С гражданами заключаются стандартные договоры с неизменной ставкой.

Что такое ключевая ставка. Это процент, под который Банк России выдает кредиты коммерческим банкам. Ключевая ставка Центробанка — его основной инструмент влияния на рынок. Повышение КС применяется, когда нужно остановить обесценивание денег на внутреннем рынке и укрепить национальную валюту. Понижение КС необходимо, чтобы стимулировать рост экономики.

Как ключевая ставка Центробанка влияет на ипотеку. Высокая ставка приводит к удорожанию всех банковских продуктов. Кредиты выдаются под более высокий процент, но и на вкладах можно заработать больше. Для доходов вкладчиков также увеличивается сумма, которая не облагается налогом.

Как менялась ставка в 2020–2024 годах. За последние четыре года ставка Центробанка установила исторический минимум в 4,25% и исторический максимум в 20%. На август 2024 года ее значение составляет 18%.

Могут ли поднять ставку по текущей ипотеке. Ставку по кредитным продуктам можно повышать только в том случае, если это предусматривают условия договора. Повышение может быть штрафной санкцией на нарушения со стороны заемщика, но оно не зависит от ключевой ставки Центробанка. Договоры, в которых прописывается плавающая ставка, обычно заключают с компаниями, а не с физическими лицами.