Как получить налоговый вычет за ипотеку

Резиденты России, которые трудоустроены официально и платят подоходный налог, могут получать налоговый вычет на разные категории трат. В этой статье мы подробно остановимся на том, как получить назад часть денег, которые вы потратили на покупку жилья в ипотеку.

Это сумма, на которую можно уменьшить налогооблагаемую базу физического лица. То есть часть уплаченных налогов (или вся сумма) возвращается. Чтобы получить такой возврат, нужно иметь для этого основания. По типам оснований все налоговые вычеты делятся на:

• стандартные (для льготных категорий граждан, в том числе на ребенка);

• социальные (на образование, благотворительность, страхование жизни, лечение и некоторые другие услуги);

• имущественные (на продажу разного вида имущества, строительство и покупку жилья);

• инвестиционные (возврат выплаченных налогов по доходам с инвестиций).

Вычет по ипотеке относится к категории имущественных. Далее речь пойдет только о нем.

Установлена максимальная сумма, с которой можно получить возврат:

• до 2 млн ₽ от стоимости жилья;

• до 3 млн ₽ от выплаченных процентов за ипотечный кредит.

Если кредитный договор оформлен на обоих супругов и оба получают официальный доход, то правило действует для каждого. То есть можно получить возврат с 4 млн ₽ от стоимости недвижимости и с 6 млн ₽ выплаченных процентов.

Фактическая сумма, которая возвращается налогоплательщику, составляет 13% от установленного лимита. Для одного заемщика это:

• 260 000 ₽ от стоимости;

• 390 000 ₽ за проценты.

Если жилье, которое вы купили, стоит меньше 2 млн ₽, у вас остается право возместить оставшуюся часть в будущем. Для этого нужно совершить новую покупку — за свои средства или с помощью ипотечного кредита.

Если купленная недвижимость стоит больше 2 млн ₽, вы все равно не сможете оформить возврат свыше 260 000 ₽ на одного человека (не считая процентов).

Вы не можете вернуть сумму, которая превышает размер уплаченного НДФЛ за расчетный период. Если ваша официальная зарплата до налоговых выплат составляет 60 000 ₽, то каждый месяц вы платите государству 7 800 ₽, а за год — 93 600 ₽. Именно столько вы можете получить назад по льготной программе.

Эта сумма включает все виды вычетов, которые вы возвращаете за год. Если вы содержите ипотечный кредит и при этом оплачиваете дорогостоящее лечение, то можете рассчитывать на льготу по двум категориям. Но она не может превысить указанные 93 600 ₽ при зарплате в 60 000 ₽ в месяц. Так как ипотечное кредитование чаще всего длится десятилетиями, в описанном случае выгоднее возместить стоимость лечения, а компенсацию за платежи по кредиту перенести на следующий год.

Чтобы получить от государства 260 000 ₽ сразу после покупки или получения права собственности, нужно:

• потратить от 2 000 000 ₽ на жилье;

• получать зарплату от 167 000 ежемесячно в течение года.

Поскольку так бывает не всегда, компенсация растягивается на несколько лет.

Исключения из этого правила:

• пенсионеры, которым разрешено оформлять вычеты сразу за четыре года. Но для этого нужно купить жилье уже на пенсии. Возвращается сумма налога за тот год, в который совершена покупка (и получено право собственности), и еще за три года до этого. При этом неважно, работает пенсионер в данный момент или получает только пенсию. Такой льготы нет больше ни у одной категории граждан;

• компенсация спустя несколько лет после получения права собственности. В этом случае тоже возвращаются налоги, выплаченные за предшествующие три года. Например, вы получили право собственности в 2018 году, а заявку на компенсацию подаете в 2023. Тогда вам вернется НДФЛ, уплаченный за 2020, 2021 и 2022 годы.

Право доступно:

• налоговым резидентам России. Нужно проживать на территории страны минимум 183 дня в календарном году и иметь официальное трудоустройство. Требований по гражданству нет: если иностранный гражданин отвечает всем условиям, он тоже может подать заявку на компенсацию;

• тем, кто еще не использовал установленные лимиты. Государство выделяет всего 260 000 ₽ от стоимости жилья. 390 000 ₽ по процентам предоставляется только в рамках одного ипотечного кредита. Даже если лимит не исчерпан, в следующий раз вы не сможете воспользоваться этой льготой;

• клиентам банков по программе ипотечного кредитования. Пока вы оплачиваете ипотеку, вы можете ежегодно подавать на компенсацию по процентам, пока не истечет лимит в 390 000 ₽;

• собственникам квартир и частных домов. Рассчитывать на 260 000 ₽ от стоимости жилья можно только с момента регистрации права собственности.

Льгота недоступна, если продавец жилья — близкий родственник. Покупать квартиры у родителей, братьев и сестер законно, но компенсации за такие сделки не полагается. Таким ограничением государство защищается от мошенничества со стороны граждан, когда деньги фактически не уходят из семьи, а льготные выплаты поступают за траты, которых на самом деле не было.

Компенсация распространяется на все виды жилого имущества, расположенного на территории России. Можно оформить ее даже тогда, когда вы берете ипотечный кредит на строительство жилого дома. В некоторых случаях есть возможность возместить траты на ремонт, если вы покупаете квартиру от застройщика в новом доме.

Подавать документы можно на следующий год после заключения кредитного договора. При этом будут учитываться только те налоги, которые вы заплатили в этот расчетный перерод. Если подождать и направить заявление через три года, ФНС примет в расчет весь период, в который действовал кредитный договор.

Действует следующее правило: в текущий год можно сделать вычет по ипотеке за три предыдущих года при условии, что все это время вы вносили платежи и получали официальный налогооблагаемый доход. То есть не получится получить компенсацию за три предыдущих года, если сам договор кредитования подписан в прошлом году.

Чтобы посчитать сумму, которая вам вернется, посмотрите в график платежей. В нем каждый платеж разбит на две части: выплата основного долга и выплата процентов. Сложите все значения в столбце «Проценты» за год и посчитайте 13% от получившейся суммы. Это и будет размер компенсации за год.

В начале срока на проценты уходит очень большая часть ежемесячных платежей, так что получается значительная льгота. Приведем пример расчета вычета по ипотеке за первый и последний годы при аннуитетных платежах. Мы взяли следующие условия:

• стоимость жилья — 3 млн ₽;

• срок — 30 лет;

• первоначальный взнос — 300 000 ₽;

• ставка — 14% годовых;

• страховка не включена в стоимость кредита.

Первый год.

Последний год.

Суммы платежей за первый и последний годы будут одинаковыми — 383 898,48 ₽. Но суммы процентов различаются значительно:

• 377 606,4 ₽ в первый год;

• 27 292,16 ₽ в последний год.

Максимальный размер компенсации составит:

• 49 088,8 ₽ в первый год;

• 3 547,9 ₽ за последний при условии, что лимит не исчерпан.

При долгом ипотечном кредитовании и больших платежах лимит обычно заканчивается раньше, чем выплаты по займу. Поэтому имеет смысл расходовать свое право компенсации на другие траты, если они возникают — например, на образование или медицинские услуги.

На этот тип компенсации можно рассчитывать только после получения права собственности. Когда вы покупаете жилье за собственные средства, подавать заявку на льготную выплату можно уже на следующий год после оформления сделки. Но в случае с ипотечным кредитованием недвижимость находится в собственности банка до момента полной выплаты долга.

Допустим, вы оформили ипотечный кредит в 2022 году и будете его выплачивать до 2037 года. Начиная с 2023 года, вы можете подавать заявку только на компенсацию процентов, а в 2038-м — на возмещение части стоимости жилья.

Есть ограничение на верхнюю границу: льготная выплата недоступна, пока вы не зарегистрировали право собственности. Вы можете возвращать часть НДФЛ за три последних года, но только тот налог, который вы заплатили, будучи собственником жилья. Для наглядности приведем четыре примера:

1. Вы получили право собственности в 2018 году, с 2018 по 2022 год получали официальный доход и платили 13% государству. В 2023 году вы можете запросить компенсацию только за 2020, 2021 и 2022 годы. Период с 2017 по 2019 год не может учитываться.

2. Право собственности получено в 2021 году. В 2023 году вы можете компенсировать только налоговые затраты за 2021 и 2022 годы. 2020 год не будет учитываться, так как у вас еще не было права на льготу.

3. Вы купили квартиру в 2015 году, но начали официально работать только в 2020-м. Начиная с 2021 года вы можете подавать заявку на компенсацию за ранее приобретенную недвижимость. В 2023-м вы можете оформить вычет за три предыдущих года.

4. Вы купили квартиру в 2015 году и тогда работали официально, но не воспользовались льготой. В течение последних трех лет официального трудоустройства нет. В настоящий момент вы не можете рассчитывать на льготу, но право за вами сохраняется, и вы сможете использовать его в будущем.

Условная нижняя граница — 2014 год, когда изменились правила выплат. До этого компенсация была привязана к объекту недвижимости, а после была установлена облагаемая сумма в 2 млн ₽. Если сделка совершена до 2014 года, вы можете рассчитывать на льготу, но только один раз. То есть при выплате менее 260 000 ₽ остаток не переносится на другие приобретенные объекты.

Если ипотечный кредит был оформлен до 2014 года, лимит по процентам отсутствует. Вы можете вернуть 13% от всей суммы выплаченных процентов при условии, что это позволяет сделать ваш официальный доход.

Точный список документов может меняться, поэтому его нужно уточнять на сайте ФНС. Для выплаты по процентам обычно требуются:

• паспорт;

• заявление;

• декларация по форме 3-НДФЛ за каждый расчетный период;

• справка по форме 2-НДФЛ за весь период;

• кредитный договор, в котором прописано назначение кредита — на покупку жилья;

• справка из банка о сумме уплаченных процентов за указанный период.

При возмещении стоимости жилья необходимо представить:

• паспорт;

• заявление;

• договор купли-продажи или другие документы, подтверждающие расходы на приобретение жилья;

• документ, устанавливающий право собственности — свидетельство или выписку из ЕГРН.

Подавать заявку можно в любое время начиная с 1 января того года, который следует за отчетным периодом. Это можно сделать лично, на сайте ФНС или через Госуслуги.

Рефинансирование ипотечного кредита не препятствует компенсации, но для ее получения придется собрать больше документов. При этом рефинансирование должно оформляться официально, то есть не получится просто взять новый кредит, закрыть им ипотеку, а потом запросить льготную выплату. Необходимо рефинансировать конкретный ипотечный заем, и в новом договоре должна стоять отметка об этом. Тогда вы сможете компенсировать проценты, уплаченные обоим банкам.

На рассмотрение заявки уходит три месяца. После этого деньги перечисляются на счет, указанный в заявлении, в течение одного месяца.