Как выгоднее гасить ипотеку

Если взять ипотечный кредит на несколько десятков лет и рассчитываться за него по графику, можно заплатить банку в несколько раз больше, чем стоит квартира. Но существуют схемы, которые позволяют выплачивать долг с меньшими переплатами. В этой статье рассказываем, как правильно гасить ипотеку и почему стоит всегда использовать частичное досрочное погашение.

Каждый заемщик имеет законное право погашать займы раньше даты, установленной в договоре. Этим правом можно воспользоваться бесплатно, то есть со стороны банка не может быть никаких штрафов и комиссий. При этом вы можете погасить долг полностью или частично.

Чтобы сделать выплату правильно, нужно выполнить два шага:

1. Заранее внести средства на счет, с которого производится списание по ипотечному кредиту.

2. Подать в банк заявление о полном или частичном досрочном погашении. В нем указывается сумма и дата списания. Без заявления деньги будут списывать по графику в том объеме, который прописан в договоре.

Дата списания часто совпадает с датой ежемесячного платежа, а заявление нужно подать не позднее конкретного срока, указанного в кредитном договоре.

Многие банки позволяют подать заявку через мобильное приложение или интернет-банк. Но в некоторые кредитные организации все еще нужно приходить лично. Свяжитесь с вашим банком, чтобы узнать, как именно сделать заявку.

Особенность многих ипотечных договоров в том, что в них есть титульный заемщик и созаемщик. У титульного заемщика нет никаких сложностей с тем, чтобы досрочного оплачивать долг. Но у созаемщика могут быть ограничения, которые зависят от конкретного банка. В одних случаях от созаемщика требуется обязательный визит в офис банка, в то время как титульный заемщик может все сделать удаленно. Другие кредитные организации требуют, чтобы у созаемщика была нотариальная доверенность.

Материнским капиталом можно:

• уплачивать первоначальный взнос по ипотечному займу (полностью или частично);

• выплачивать основной долг (полностью или частично).

Средствами маткапитала можно рассчитываться за ипотеку даже в том случае, если она была оформлена до рождения ребенка. Вот что нужно сделать, чтобы погасить ипотечный кредит с помощью сертификата на маткапитал:

1. Получить справку в банке. Запросите специальную справку для Социального фонда — сотрудник банка должен знать, по какой форме сделать такую справку. В ней будут указаны номер договора, реквизиты счета, данные заемщика и созаемщика, размер долга. Эти данные послужат для СРФ подтверждением, что ипотечный кредит действительно оформлен и еще не полностью погашен.

2. Подготовить пакет документов. Он включает сертификат на маткапитал, свидетельство о рождении или усыновлении ребенка, договор купли-продажи, документы об объекте недвижимости, документы родителей (паспорта, СНИЛС, свидетельство о заключении брака). Пакет документов может меняться, так что его следует заранее узнать в СФР.

3. Подать заявление в Социальный фонд России. Это можно сделать в МФЦ, на Госуслугах, на сайте СФР или при личном визите в отделение СФР.

4. Подать в банк заявку на погашение долга средствами маткапитала (полностью или частично).

Выплачивать ипотечный кредит средствами маткапитала может только мать ребенка, даже если сам заем оформлен на другого человека. Это право передается отцу только в исключительных случаях, к которым относятся лишение матери родительских прав, ограничение в правах или ее смерть.

Если маткапитал направляется на погашение ипотечного займа, то закон обязует родителей выделить ребенку долю в квартире. Это необходимо сделать после того, как вы полностью рассчитаетесь с банком, и недвижимость перейдет в вашу собственность.

За использование любого займа вы платите проценты, сумма которых зависит от ставки и размера оставшейся задолженности. Из этого следует два несложных вывода:

1. Чем дольше вы рассчитываетесь с банком, тем больше заплатите в итоге.

2. Чем больше сумма долга, тем больше вы платите в виде процентов.

Вот почему стоит погашать ипотечный кредит досрочно при любой возможности. Это всегда сокращает сумму задолженности, а значит, сразу уменьшает ваши переплаты. А если при этом оставлять ежемесячные платежи неизменными, то будет сокращаться срок кредитования. При такой схеме вы выплачиваете долг быстрее, а значит, переплачиваете еще меньше.

Федеральный закон № 353-ФЗ от 21.12.2013 описывает правила потребительского кредитования. В нем указано, что в любом кредитном договоре должен быть прописан порядок для досрочного возврата долга. Со стороны банка могут быть следующие ограничения:

• по минимальной сумме;

• по дате уведомления.

Обычно банки не ограничивают минимальный размер выплаты для досрочного погашения, но иногда все же можно столкнуться с ограничениями. В таких случаях чаще всего устанавливают минимальную сумму в размере ежемесячного платежа. Например, если по графику вы вносите 30 000 ₽ ежемесячно, то не сможете направить на досрочное погашение 25 000 ₽. Сначала нужно накопить 30 000 ₽, а потом подавать заявление.

Если вы собираетесь выплачивать задолженность в большем объеме, чем установлено в договоре, нужно предварительно уведомить банк. В одних кредитных организациях достаточно уведомления за 7 дней, в других требуется подать заявление за 30 дней. Эти условия прописываются в договоре.

Схема досрочного погашения зависит от заемщика. Он может выбрать один из двух вариантов:

• уменьшение срока кредитования;

• уменьшение ежемесячного платежа.

Каждый из способов имеет преимущества и недостатки. Далее расскажем, какие условия стоит выбирать и как лучше платить по ипотеке в зависимости от ваших целей.

Самый точный ответ на вопрос «Как правильно гасить ипотеку?» — «Делать это быстро». Чем меньше вы пользуетесь средствами банка, тем меньше будут ваши переплаты. А самый простой способ рассчитываться быстро — делать досрочные выплаты с уменьшением срока кредитования.

В этой схеме вы сохраняете размер ежемесячного платежа, то есть нагрузка на бюджет не уменьшается. Чтобы проиллюстрировать выгоду, рассмотрим пример.

Допустим, клиент оформил ипотечный кредит на 10 лет. Его сумма без учета первоначального взноса — 3 млн ₽, ставка — 13% годовых, график выплат — аннуитетный. При таких условиях за 10 лет заемщик заплатит 2 372 612,36 ₽ в виде процентов.

Если ровно через месяц после оформления ипотечного кредита внести 100 000 ₽ с уменьшением срока, это приведет к следующим последствиям:

• вы будете выплачивать долг на 7 месяцев меньше;

• переплаты сократятся на 247 113,15 ₽ и составят 2 125 499,21 ₽.

Если внести первую досрочную выплату (на ту же сумму — 100 000 ₽) спустя ровно год после оформления займа, выгода будет меньше:

• вы полностью рассчитаетесь с банком на 6 месяцев быстрее;

• переплаты сократятся на 209 808,97 ₽ и составят 2 162 803,39 ₽.

Такая же выплата спустя 9 лет будет уже не слишком выгодной:

• вы будете выплачивать долг на 2 месяца меньше;

• переплаты сократятся всего на 12 746,49 ₽.

Эти расчеты носят условный характер и служат лишь для иллюстрации выгоды от выплат при условии, что вы уменьшаете срок кредитования.

Если вы выплачиваете часть долга с сокращением размера платежа, это все еще выгодно, так как вы уменьшаете основной долг, на который начисляются проценты. Но, в отличие от предыдущей схемы, срок кредитования остается неизменным. Это означает, что разовая выплата с уменьшением платежа будет менее выгодна, чем такая же выплата с сокращением срока. Для иллюстрации возьмем тот же пример, что в предыдущем пункте.

Если сделать выплату на 100 000 ₽ ровно через месяц после оформления займа, последствия будут следующими:

• платеж сократится на 1 491,26 ₽ (с 44 793,22 ₽ до 43 301,96 ₽);

• переплата уменьшится на 79 231,20 ₽.

Если вы вносите такую же сумму спустя год, выгода уменьшается, как и в предыдущей схеме:

• платеж сократится на 1 576,39 ₽;

• переплата уменьшится на 69 957,21 ₽.

Те же условия ровно через 9 лет после оформления кредита дадут следующий результат:

• платеж сократится на 9 121,1 ₽;

• переплата уменьшится на 7 007,48 ₽.

Если вы делаете разовый взнос, то выгоднее сокращать срок кредитования, так как это значительно уменьшает переплаты. Но у схемы с уменьшением платежей есть важное преимущество — снижение нагрузки на бюджет. Чем меньше нужно платить ежемесячно, тем менее вероятна просрочка, которая ведет к непредвиденным переплатам (штрафы, пени) и ухудшает кредитную историю.

Мы рассмотрели, как работает досрочное погашение при разовых взносах, но на практике все сложнее. Если вы будете делать такие выплаты регулярно, то сначала может быть удобно уменьшить размер платежа, а потом — сокращать срок.

Главное правило, которого стоит придерживаться: взносы всегда должны быть комфортными для семейного бюджета. Если у вас появились средства для досрочного погашения, сначала стоит проанализировать перспективы:

• при стабильном доходе и наличии подушки безопасности стоит уменьшать срок кредитования;

• если заработок нефиксированный, а подушка безопасности отсутствует, часть суммы стоит отложить, чтобы у вас все же были средства на крайний случай. Остальную часть можно направить на досрочное погашение, но лучше уменьшить размер платежа. Такой способ обезопасит вас от просрочек и необходимости платить штрафы и пени.

Ваша подушка безопасности должна быть достаточно большой, чтобы вы могли рассчитываться по всем обязательствам минимум в течение месяца. Поэтому не стоит отправлять все свободные деньги на то, чтобы быстрее закрывать долг — часть лучше оставить на накопительном счете.

Предлагаем рассмотреть необычный вариант, который комбинирует два вида выплат. Схема выглядит следующим образом: вы постоянно уменьшаете размер ежемесячных платежей, но фактически продолжаете платить одинаковую сумму. Вы каждый месяц оплачиваете больше, чем установлено в кредитном договоре и в итоге рассчитываетесь с банком значительно быстрее.

По такой схеме переплаты будут примерно такие же, как и при постоянном сокращении срока кредитования. Но так как размер обязательного платежа постоянно сокращается, в случае финансовых трудностей вам будет намного легче.

Так как проценты всегда начисляются на остаток задолженности, стоит выплачивать даже небольшие суммы сразу. Наглядно проиллюстрируем разницу в виде таблицы:

При таких условиях выгода составит 15 269,33 ₽. Чем больше сумма, которую вы вносите, тем выгоднее платить сразу, а не копить.

Единственный вариант, при котором стоит подождать, — это возможность увеличить накопления. Для этого нужно найти вклад со ставкой, которая выше, чем по вашему ипотечному кредиту. При этом сумма должна быть больше или равна остатку по займу. То есть этим способом можно пользоваться перед тем, как рассчитаться с банком полностью.

Например, в Банке Синара можно открыть вклад «Максимальный» со ставкой 13%  годовых. Вложите от 10 000 ₽ до 500 000 ₽ на 90 дней, чтобы заработать на процентах и погасить задолженность по ипотечному кредиту.

Ставки по всем кредитам устанавливаются с учетом прогнозируемой инфляции. Это значит, что при нормально функционирующей экономике выгоднее погашать займы как можно быстрее.

Если валюта будет обесцениваться быстро, а зарплаты — расти пропорционально, тогда в конце вы будете платить действительно очень дешевые рубли. В таких ситуациях может быть выгоднее рассчитываться с банком по графику. Но такие ситуации — скорее фантастика, чем возможная реальность. Ведь при высокой инфляции население обычно становится беднее, то есть рост зарплат не успевает за ростом цен. Вот почему не стоит рассчитывать на необычные внешние обстоятельства. Чтобы заплатить меньше, делайте увеличенные выплаты при первой возможности.