Можно ли купить квартиру у родственника в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку обычно предполагает множество проверок. Банку важно убедится, что сделка – надежная, а приобретаемый объект – ликвидный. Купленное в ипотеку жилье может быть реализовано на торгах, если заемщик не сможет выплатить кредит. Поэтому банк должен быть уверен, что в этом случае сможет продать его по цене не ниже размера долга.

К тому же ипотечные кредиты строго регулируются на законодательном уровне. В том числе, в части возврата НДФЛ. Поэтому у заемщиков возникают резонные вопросы. Например, можно ли купить в ипотеку у родственников квартиру? Если да, то примут ли в налоговой документы на налоговый вычет по такой сделке? Разберемся во всем по порядку.

По закону ипотека у родственников не запрещена. Но на основании ст. 821 ГК РФ банк может отказать в заявке, если не будет уверен, что заемщик сможет вернуть деньги вовремя. К тому же к объектам недвижимости предъявляется ряд требований, ключевым из которых остается их ликвидность. Поэтому условия по ипотекам на квартиры в новостройках часто выгоднее, чем на вторичное жилье.

Сделки с приобретением жилья у родственников более чем распространенные. Ипотеку часто получается оформить не только на целую квартиру, но и на долю. Например, когда брат хочет выкупить ее у сестры и стать единоличным владельцев жилья. На эти цели он тоже может взять ипотечный кредит – банки часто одобряют подобные сделки. Особенно если не видят в них рисков.

Сделки с приобретением недвижимости у совершеннолетних родственников имеют специфические особенности. В частности, это касается оформления налогового вычета. По закону граждане могут вернуть 13% от стоимости жилья (максимум с 2 млн руб.) и от уплаченных процентов по ипотеке (максимум с 3 млн руб.). При условии, что работают официально и перечисляют подоходный налог в бюджет. Но это невозможно, если сделка проводится между взаимозависимыми родственниками.

К ним относятся:

• родители и дети – в том числе, усыновленные;

• опекуны и находящиеся под опекой граждане;

• мужья и жены;

• братья и сестры.

Можно ли купить квартиру в ипотеку у родственников, если по закону вы являетесь взаимозависимыми? Да, такие сделки не запрещены. Но вот получить налоговый вычет в этой ситуации не удастся. Однако распространены и более сложные ситуации. Например, когда недвижимость приобретается в браке.

Рассмотрим ситуацию на примере:

«Ольга в браке и хочет купить квартиру у своего брата. Денег на это не хватает, поэтому вместе с мужем они будут брать ипотеку. В дальнейшем пара планирует оформить налоговый вычет – оба супруга работают официально. Однако получить вычет сможет только муж Ольги, ведь сама она приходится взаимозависимым родственником своему брату, а получить вычет за супругу ее муж по закону не может».

Вычет можно оформить в пропорции, которую супруги определят в заявлении о распределении расходов. Обычно наибольшую долю указывают для того, кто не приходится взаимозависимым родственником продавцу. Если квартира продается по рыночной цене и сделка не противоречит требованиям закона, то вопросов у налоговой обычно не возникает.

Но есть нюанс: ИФНС нередко отказывает в вычетах, если по документам покупателем недвижимости является именно супруг, который приходится продавцу взаимозависимым родственником. Такова практика последних лет. Поэтому лучше, чтобы кредит оформлял второй супруг – тот, кто не является близким родственником продавца.

Вне зависимости от того, покупалась ли квартира в ипотеку у родственников, застройщика или других собственников, в случае приобретения в браке она будет принадлежать обоим супругам. При этом не имеет значения, на кого из них оформлено жилье и с кем заключен договор ипотечного кредитования. Однако ситуацию можно изменить, если заключить брачный договор – тогда имущество при разводе делится в пропорциях, обозначенных в документе, либо переходит одному из супругов целиком.

То же самое касается оформления ипотеки. Если супруги приобретают недвижимость в браке, то банк потребует согласие от второго супруга (с которым не заключает договор) или попросит привлечь его в качестве созаемщика. Доли кредиторы обычно просят выделить равные – по 1/2 каждому супругу. Исключения составляют только ситуации, когда у пары есть дети и она, например, использовала для погашения части ипотеки материнский капитал.

Закон не запрещает сделки купли-продажи недвижимости между родственниками. Однако банк может отказать в выдаче кредита. Он руководствуется, в том числе, собственной политикой безопасности и стремится минимизировать риски. Поэтому отклоняет подозрительные сделки или просит заемщика изменить их условия.

Что может привести к отказу:

1. Заниженная стоимость жилья – если вы покупаете квартиру по цене значительно ниже рыночной, то это повод заподозрить фиктивную сделку.

2. У продавца нет другого жилья – это подозрительно, особенно если речь идет о ситуации, когда сделка совершается между взаимозависимыми родственниками.

3. Сокрытие данных – если заемщик изначально не сообщает, что продавец жилья приходится ему близким родственником, то это тоже может повлиять на решение.

Юристы рекомендуют сразу сообщать банку полную информацию. Не стоит утаивать тот факт, что вы приобретаете квартиру у родственника – в этом нет ничего противозаконного. Однако занижать стоимость жилья и проводить фиктивные сделки не стоит. В этом случае вопросы могут возникнуть не только у банка, но и у налоговой инспекции.

Если клиент предоставит банку максимум гарантий чистоты сделки, то увеличит вероятность одобрения заявки. Что можно сделать:

• подтвердить наличие другого жилья у продавца недвижимости;

• указать рыночную стоимость квартиры в договоре;

• провести безналичные расчеты.

На практике банки часто одобряют ипотечные кредиты для покупки жилья у родственников. Особенно если речь идет о ликвидной недвижимости, которую будет несложно продать в случае отказа заемщика от оплаты долга. Однако кредиторы с легкостью обнаруживают фиктивные сделки и могут отказать в заявке по многим причинам. В том числе, из-за явно заниженной стоимости жилья в договоре. Чем прозрачнее сделка, тем выше вероятность одобрения заявки.

Банк Синара предлагает получить ипотечный кредит на действительно выгодных условиях. В том числе, на покупку жилья у родственников. Потребуется минимум документов – ознакомиться со всеми условиями ипотечных программ можно здесь.

Оставьте онлайн заявку, получите предварительное решение и приходите в ближайший офис банка, чтобы продолжить оформление документов. Наши клиенты получают ипотеку быстро и часто экономят на процентах. А еще мы всегда рады ответить на интересующие вас вопросы – просто позвоните или напишите нам.

Информация в статье актуальна на момент публикации. Финансовые условия могут изменяться. Пожалуйста, проверяйте актуальные данные на странице интересующего вас продукта. Банк не несет ответственности за использование устаревшей информации.