Кредит и ипотека: в чем разница и что выгоднее

Из-за рекордного уровня цен на жилье в России все меньше людей имеют возможность приобрести его на собственные средства, поэтому часто обращаются за помощью в банки. В этот момент перед потенциальными заемщиками нередко встает вопрос: какой выбрать кредит для покупки жилья — стандартный потребительский или ипотечный? В статье разберемся, в чем разница между этими банковскими продуктами и в каких ситуациях тот или иной из них может быть выгоднее.

Основная разница между ипотечным и потребительским займами состоит в том, что первый из них имеет целевой характер. Клиент может оформить ипотеку только для покупки жилого помещения (квартиры или дома), либо его строительства (такая опция доступна лишь по некоторым программам).

Средства, полученные в рамках ипотечного займа, нельзя потратить, например, на покупку коммерческой недвижимости или автомобиля премиального класса: сделать это не получится, так как на всех этапах проведения сделки кредитор требует документы, подтверждающие приобретение жилья и оформляет его в залог.

Заемщик, взявший потребительский кредит, вправе тратить его на что угодно. При его оформлении в анкете может быть вопрос о целях кредитования: но обычно эта информация носит исключительно справочный характер, и банк не требует подтверждения целевого расходования средств.

Также между кредитом и ипотекой есть еще ряд важных различий:

• Срок кредитования. Целевые жилищные займы выдаются на срок от 5 до 35 лет, а потребительские — в среднем на 3—7 лет.

• Сумма займа. Размеры ипотечных кредитов обычно варьируются в зависимости от условий программ и средней стоимости жилья в отдельных регионах, но остаются довольно значительными. Например, в Москве и Московской области можно взять в ипотеку до 100 млн рублей. Сумму потребительского займа банки определяют индивидуально: все зависит от кредитной истории, уровня доходов заемщика, наличия залога, поручителей и других факторов.

• Процентная ставка. Как правило, ставки по ипотеке несколько ниже среднерыночных. Это связано с тем, что такие кредиты всегда обеспечиваются залогом: выдающие их банки несут меньший риск и могут предложить более выгодный процент кредитования. К тому же, на территории России до сих пор действует несколько льготных ипотечных программ с субсидируемой государством ставкой: однако они подходят только для определенных категорий граждан. Стоимость же обычных ссуд, особенно необеспеченных залогом, гораздо выше.

• Срок действия заявки. Одобренная заявка на потребительский кредит в среднем остается действительной в течение месяца: после окончания этого времени, если клиент так и не оформил договор, подавать документы придется заново. Одобренная ипотечная заявка действует до 3—4 месяцев: за это время потенциальный заемщик должен найти подходящее жилье и оформить все нужные документы для его покупки.

• Первоначальный взнос. При оформлении ипотеки заемщик обязан частично оплатить приобретаемое жилье из собственных средств. С 1 января 2025 года это условие становится обязательным, а минимальный размер стартового взноса составит не менее 20% от суммы займа. Однако если вы планируете купить квартиру с помощью обычного кредита, вносить собственные деньги при этом не придется.

• Залог и поручительство. Еще одно обязательное условие ипотечного займа заключается в том, что на покупаемое жилье оформляется залог. Квартира остается в собственности у заемщика, однако он не может свободно ей распоряжаться (продавать, обменивать, дарить и т. д.) без согласия кредитора. В некоторых случаях допускается залоговое обеспечение ипотеки не приобретаемым, а другим жильем, находящимся у клиента в собственности. Поручители для оформления целевого жилищного займа обычно не привлекается, но несомненным плюсом станет наличие созаемщика (например, супруга или супруги). Чтобы получить потребительский кредит, вносить залог и привлекать поручителей не обязательно, однако банк может потребовать это в случае, если клиент подал заявку на крупную сумму денег.

• Срок оформления. Получить потребительский кредит можно уже через 1—3 дня после обращения в банк. На оформление ипотеки в среднем уходит от 1 до 3 месяцев: много времени занимают сбор и проверка документов, поиск жилья и прочие необходимые процедуры.

• Документы. Чтобы взять ссуду на личные нужды, клиенту иногда достаточно предоставить только паспорт гражданина РФ. В отдельных случаях кредиторы требуют подтвердить личность с помощью второго документа (загранпаспорта или водительских прав), а также уровень доходов (справкой 2-НДФЛ, по форме банка, либо выпиской с банковского счета). Для оформления ипотечного кредита нужно собрать обширный пакет документов: помимо удостоверения личности, понадобятся данные СНИЛС, копии свидетельства о заключении брака, трудовой книжки, а также все, что касается приобретаемой недвижимости (договор купли-продажи или долевого участия в строительстве, выписка из ЕГРН, заключение оценщика, акт приема-передачи и т. д.).

• Страховка. Страхование жизни и здоровья заемщика, а также приобретенного жилья — еще одно обязательное требование кредиторов для выдачи ипотеки. Это помогает им компенсировать возможные финансовые потери, если заемщик перестает вносить платежи по кредиту, или с заложенным жильем что-либо случается (пожар, наводнение и т. д.). Если клиент отказывается оформлять страховой полис — то, скорее всего, его заявка на выдачу ипотеки не будет одобрена. Отказаться от страховки при оформлении потребительского займа можно, но в таком случае ставка кредитования будет выше.

• Дополнительные расходы. При взятии целевого займа на покупку жилья они довольно значительны: это ежегодная страховка, а также услуги оценки недвижимости. Для получения кредита на общих условиях сопутствующие затраты не потребуются.

• Льготы. В 2025 году в России продолжат действовать несколько льготных программ ипотечного кредитования. Получить потребительский кредит на льготных условиях обычному гражданину практически невозможно: такие предложения в банковской сфере на сегодня отсутствуют.

Также все налоговые резиденты РФ, которые находятся на территории страны более 183 дней в году, официально работают и платят НДФЛ по стандартной ставке (13%), могут оформить имущественный налоговый вычет за покупку жилья и вернуть часть уплаченного налога на доходы. Таким способом можно вернуть до 13% стоимости квартиры, но с суммы, не превышающей 2 млн рублей. А вот оформить возврат части уплаченных процентов можно только с ипотечного кредита. В отношение потребительских ссуд такая опция недоступна.

Подробно рассмотрев особенности обоих типов займов, можем выделить несколько преимуществ ипотечного кредита:

• Большая сумма — позволяет компенсировать практически полную стоимость жилья (за исключением обязательного стартового взноса);

• Долгий срок кредитования — дает возможность выбрать комфортный размер ежемесячных платежей, приемлемый для семейного или личного бюджета.

• Более низкая ставка — помогает сократить объем переплаты.

• Право на участие в льготных программах, субсидируемых государством (при соответствии необходимым требованиям).

• Возможность получения налогового вычета за покупку жилья и уплаченные банку проценты. Их можно направить, например, на досрочное погашение займа и тем самым сократить срок кредитования или размер регулярного платежа.

Но есть у целевых жилищных займов и свои недостатки:

• Требуется собрать большой пакет документов.

• Рассмотрение заявки и оформление сделки занимает довольно много времени.

• Необходимо внести значительную сумму в качестве первоначального взноса, а далеко не все потенциальные заемщики ей располагают.

• Если не погасить ипотеку досрочно, переплата за 20—30 лет может превысить начальную стоимость жилья в несколько раз.

• Собственник не имеет права свободно распоряжаться купленной в ипотеку квартирой до тех пор, пока полностью ее не закроет. На весь срок кредита жилье остается в залоге у банка, а в случае неуплаты финансовая организация вправе изъять его у владельца через суд и продать.

• Ипотечное кредитование связано с дополнительными расходами (например, ежегодным обязательным страхованием жизни и имущества).

Стандартный банковский займ также подходит для покупки жилья благодаря нескольким преимуществам:

• Проще и быстрее оформить договор — чтобы получить ссуду на общих условиях, нужен минимум документов и времени.

• При выборе недвижимости не придется подстраиваться под критерии банка: это может быть как первичное, так и вторичное жилье, любого года постройки, расположенное в другом регионе и т. д.

• Приобретаемая квартира не остается в залоге у банка.

• Не требуется первоначальный взнос.

Однако такой вариант подойдет далеко не всем потенциальным покупателям по следующим причинам:

• Из-за короткого срока и высокой ставки кредитования размер ежемесячного платежа может оказаться непосильным для большинства заемщиков.

• Чтобы получить значительную сумму, необходимо иметь высокий доход, либо привлечь поручителей или предоставить ценное имущество в качестве залога.

• Программ льготного потребительского кредитования на сегодняшний день нет.

• Получить налоговый вычет за уплаченные по такому займу проценты нельзя.

Оформление ипотеки — оптимальный вариант, если для приобретения квартиры или дома вам необходима крупная сумма денег, но возможности быстро вернуть ее нет.

Потребительский кредит подойдет в том случае, если вам не хватает лишь небольшой части средств на приобретение квартиры, либо вы планируете продать или обменять ее в ближайшие годы. Также выбор в его пользу оправдан, если у вас есть финансовая возможность погасить долг за максимально короткий срок.

Итак, выбирая финансовый инструмент для покупки жилья, нельзя однозначно ответить на вопрос, что лучше — кредит или ипотека. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, и в разных обстоятельствах каждый из них может оказаться выгодным решением.

Информация в статье актуальна на момент публикации. Финансовые условия могут изменяться. Пожалуйста, проверяйте актуальные данные на странице интересующего вас продукта. Банк не несет ответственности за использование устаревшей информации.